| 作者: jssxhswwj 发布日期:
2008-5-06 |
读后感：由于我国和美国分属不同社会形态的国家，美国实行的是资本主义，对不动产施行的私有制，我国实行的是社会主义，对土地施行的是公有制，并进行土地所有权与使用权分离；还有美国与我国社会制度和社会习俗不同，引起对不动产的态度不同，在美国每个人一生可能都要迁移几个地方，对家的观念没有中国深，我国人们都是有故土难移的感觉，体现在房地产上就是中国人舍得花钱买房子，反映在估价上，美国运用收益法可以很好的反映房地产的市场价值，在中国仅用房地产的经济收益不能全部反映房地产价值，另外中国的房屋土地还带有社会保障功能，这在美国房地产估价思想上就没有体现。虽然中国的估价理论引进的是西方理论，但我们不能全盘照搬，要经过全面修正以适应有特色社会主义市场经济下的房地产估价。（因为现在使用的不动产估价理论方法已不能适应当今社会需要）
在国际上，不动产估价有两大体系:一是以英国为代表的英联邦国家体系，二是以美国为代表的北美日本体系。两大体系的主要差别表现在两个方面:一是前者有收益法、市场比较法、成本法、剩余法(假设开发法，下同)和利润法等五种基本方法，而后者只有收益法、市场比较法和成本法三种基本方法;二是前者注重经验与艺术，后者注重数学模型进行定量分析，注重评估的精细化。我们的不动产估价技术主要是从香港和台湾地区学习得来的，受英联邦国家估价体系影响较大，虽然我们反复说:不动产估价既是一门科学也是一门艺术，但是，无论在理论上还是在实践中，我国还是注重估价师的经验，这可以从我国很多估价著作与教科书中的一句话得到充分说明:“估价结果的确定可能以计算的结果为主，也可能以估价师的经验判断为主”。更不用说，我们在收益法中的资本化率确定上、在市场比较法中大多数因素的比较修正上，甚至在估价实践中的重置价格确定上，往往都采取经验判断的做法。
我国现有的不动产估价理论还比较贫乏，不能够很好地满足估价实际工作的需要。例如.我们
的估价理论没有去研究地役权、空间权、承租人权益、时间分享权等部分权益的估价，没有涉及到证券化不动产的估价，没有探讨受污染不动产的估价问题，没有研究问题不动产的估价.没有去思考如何估价不动产公共利益价值或使用价值;而美国在这些方面都有较成熟的研究成果。同时，我们的不动产估价理论仅仅局限于不动产价格的经济性鉴证;而在美国.无论其不动产估价教科书，还是其估价行业统一操作规范，均把不动产咨询作为一项重要的内容来研究;更为突
出的是，我们现有的不动产估价理论把估价局限于原估价，没有去研究估价的复审和估价的鉴定问题，估价复审的过程、估价复审的程序、估价复审报告书的格式、原估价师与复审估价师的关系、估价复审的限制、估价复审的形式等这些间题，对于我们的估价师还是一些比较陌生的概念。
我国目前的估价方法主要有收益法、成本法、市场比较法、剩余法和基准地价系数修正法等五种方法，在估价方法的数量上，我们并不比美国不动产估价方法少;但是我们对这些方法研究得不够深入，如:在我们收益法中很少去研究对资本化率(还原利率，下同)到底如何进行定量化测算，用来求取净(纯)收益的租金有哪些类型，什么是表定租金，什么是溢额租金，什么是百分率租金，什么是期末资本化率，收益与资本化率的关系;在市场比较法中我们则很少研究如何进行比较因素的定量化修正，如何进行定性与定量分析的综合运用，各比较因素影响的叠加性，修正系数连乘形式和修正系数累加形式有何本质差异，交易日期修正(估价期日修正)到底是修正什么因素造成的价格差异，如何解决区域因素和个别因素的界线模糊问题;在成本法中我们则很少研究如何估算功能性折旧和经济性折旧，除年限法和成新折扣法及观察法外还有哪些折旧计算方法，建筑物重置价格有哪些构成项目，甚至我们连全国统一的土地使用权出让金和基准地价的内涵都没有。不仅我们的不动产估价方法显得有些粗浅，我们对估价问题的分析也不够深人，例如:我们在一般因素(市场背景)分析、区域因素分析和个别因素分析上，基本上进行一些罗列，没有真正去分析它们对估价对象不动产的价值有什么影响，我们现有的不动产估价著作和教材及规范没有详述具体应该如何进行分析和应该分析哪些内容;又如:我们说不动产价格的实质是关于其权益的价格、不动产的权益包括权利、利益和收益，但我们却没有研究在各种情况下如何进行利益和收益的分析，我们会分析各种权益中的权利，但我们对其包含的利益和收益的分析却感到陌生。
美国的不动产估价技术不仅较好地解决了上述我们存在的问题，而且他们对估价对象实体的
描述与分析也很细致和深人，如他们对建筑物的描述与分析具体到了梁、柱等构配件;同时在最高最佳使用分析上，也不是采用简单的经验判断，而是按照一定的程序和过程进行具体的测试，分析所有可行的替代使用方式。 |
| 作者: jssxhswwj 发布日期:
2008-5-06 |
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注：《房地产估价》第12版是《不动产估价》第11版的前身，《房地产估价》第12版是中国房地产估价师与房地产经纪人学会组织来自清华大学、中国人民大学以及中山大学等的知名教授翻译的；《不动产估价》第11版由国土资源部土地利用司、中国房地产估价师学会和北京天平行房地产评估有限公司共同组织翻译，本书已被国土资源部土地利用司、中国土地估价师协会和中国房地产估价师学会选定为中国土地估价师和房地产估价师继续教育的教材。中国人民大学已把这部经典专著作为土地资源管理专业及其相关研究方向的硕士生、博士生的必读著作。总体来说，《房地产估价》第12版比《不动产估价》第11版翻译的好，我推荐有条件看看《房地产估价》第12版。但网上至今还没有《房地产估价》第12版的电子书，所以就上传《不动产估价》第11版
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| 作者: jssxhswwj 发布日期:
2008-5-06 |
《不动产估价》是世界不动产评估知识宝库中的一部经典之作
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| 作者: jssxhswwj 发布日期:
2008-5-06 |
《不动产估价》本书已被国土资源部土地利用司、中国土地估价师协会和中国房地产估价师学会选定为中国土地估价师和房地产估价师继续教育的教材。
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| 作者: jssxhswwj 发布日期:
2008-5-06 |
中国人民大学已把这部经典专著作为土地资源管理专业及其相关研究方向的硕士生、博士生的必读著作。
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| 作者: jssxhswwj 发布日期:
2008-5-06 |
本书内容丰富，在估价理论和方法上有深度和广度，并突出了不动产估价公式工作的法律和经济学的性质，在某些方面填补了我国不动产估价教材的空白，是不动产界、金融界、会计界，以及有关教育和科研部门专业人士必备的重要参考书。
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| 作者: jssxhswwj 发布日期:
2008-5-07 |
该书反映了美国房地产估价理论的最高水平和最新进展，全面、详尽、深入地介绍了美国房地产估价的理论、方法及其实践。
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| 作者: jssxhswwj 发布日期:
2008-5-07 |
《不动产估价》是美国估价学会出版的最具权威的房地产估价教科书。
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| 作者: jssxhswwj 发布日期:
2008-5-07 |
半个多世纪以来，《不动产估价》作为美国房地产估价知识的详尽宝库，服务了一代又一代的美国房地产估价师及其客户。
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| 作者: 呆子77 发布日期:
2008-5-07 |
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thanks,there |
