| 万科资金缺口超100亿 |
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| 作者: iamwindows 发布日期:
2008-5-28
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出自: 网上读书园地
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——新析万科系列之十三
最近，深陷赈灾捐款风波的万科，屡屡暴出新闻。
5月16日，粤宏远发布公告称，其下属全资子公司广东宏远集团房地产开发公司于2008年5月14日在东莞市与主要股东为深圳市万科财务顾问有限公司的北京万信投资发展有限公司签订了《股权转让合同》，以500万元的价格受让万科集团持有100%股权、注册资金1000万元的东莞市万科置地有限公司50%的股权。
东莞市万科置地有限公司，是一家除购买土地外几乎没有其他任何投入的项目公司。其所持有的土地正是一年前土地价格疯狂飙升时期拿下的东莞“地王”——东莞市南城水濂村地块：2007年4月28日，万科以14.12亿元的价格拍下东莞市南城水濂村25万平方米地块，折合楼面地价为3772.3元/平方米，创该市土地拍卖总价和楼面地价最高纪录。2007年5月，万科成立地块项目公司东莞市万科置地有限公司，用于开发万科翡丽山项目。进一步地，从财务数据来看，万科在这一地块几乎没有投入任何自有资金，东莞项目公司负债率几乎是100%。如今，或因东莞房价出现了大幅度下降（有的区域降价幅度接近30%）的原因，按目前房价水平计算测算，万科在该项目上几乎没有利润可言，所以万科转让了项目公司的50%的股权，与广东宏远集团房地产开发公司战略性合作开发该“地王”项目。
另有传闻称，上海土地中介内部流传着一份名为“万科推介项目”的材料，推介项目分别为万科在上海的七宝、浦江镇以及浦东地块。材料中，详细介绍了万科在上海七宝、浦东、浦江镇的房地产项目及涉及地块的详情。七宝项目建设用地面积49850平方米，建筑面积14.5万平方米；浦东地杰项目建设用地面积7.76万平方米，可建面积24.23万平方米；浦江镇项目7.45万平方米，建筑面积约13万平方米。三个项目用地面积20.14万平方米，建筑面积51.73万平方米。
舆论解读认为，以上这些说明万科遭遇了资金链条日渐吃紧的困局，开始卖地或转让项目或分公司股权解渴。
而万科董秘肖莉回应指出，今年前四个月，万科销售收入达到144亿元。与此同时，万科拿了130多万平方米的土地。目前，万科现金流没问题，不但没卖地，还在找地买地。上述上海三个项目是在征求项目中商业部分合作伙伴，并不是卖掉土地。因为万科追求房产行业专业化，只做住宅项目，商业部分一直是交给合作伙伴做。
万科证券事务代表梁洁表示，为了公司的持续发展，今年预备购买1000万平方米土地。
据公开资料统计显示，2007年，万科新获54个项目，总占地面积约612万平方米，规划建筑面积总计约 1142万平方米，按权益计算的规划建筑面积约934万平方米，项目土地投资支出共计261.1亿元。参照2007年总竣工面积和总未开发面积口径计算，万科需7年才能开发完其在2007年底的剩余项目土地。在其三大主要市场区域中，按照各区域2007年竣工面积推算，分别需要5.99年、8.55年、10.35年才可以全部开发完毕珠三角、长三角、环渤海区的剩余建筑面积。
万科年报显示，截至2007年12月31日，万科在珠三角、长三角、环渤海区及其它地区的在建项目，占地面积共计3102万平方米，规划建筑面积4232万平方米，累计竣工面积1085万平方米，未完工面积3147万平方米。
在资金方面，万科2007年在土地方面的总支出261.1亿元，相当于全年每天在土地方面花费了7250万元。为缓解资金压力，现金流量吞吐惊人的万科一直很重视融资，包括从银行获得贷款融资、通过资本市场融资或通过加速销售获得预售款的负债融资。
万科年报显示，2007年，万科短期借款110.5亿元，一年到期的非流动性负债74.亿元。统计显示，2006年12月13日，万科通过非公开发行募集资金42亿元，到2007年12月31日，所募资净额的99.62%已用完。
万科于2007年8月再次通过非公开发行募集资金99.36亿元，到2007年12月31日，其中的66.77亿元已使用，剩余三分之一。
由于万科定位于市场领跑者，战略设计宏大，扩张速度很快。本文作者陈真诚分析认为，相对其扩张步伐，在其巨额股权融资接连不断的情况下，万科仍显得现金不够用。
2006年，万科的经营现金流净额为-30.2亿元。2007年，万科的经营现金流净额从为-104亿元。到今年一季度，万科的经营现金流达到-142亿元。为了解决资金缺口问题，万科采取率先降价策略促进销售，获得销售款以回笼资金。继2007年获得预收款200多亿元后，因率先降价，今年前4个月，万科回笼销售预收款达约144.2亿元。
依不完全数据推算，2007年销售预收款达200多亿元，到2007年12月31日账上的现金及现金等价物余额为170.5亿元。2008年，万科新开发所需资金投入约267亿元，计划完成竣工面积689万平方米，万科今年的总资金需求达451.5亿元左右。今年前4个月，销售预收款达约144.2亿元，加上2007年底余额170.5亿元，今年以来（至4月底）的总资金余额达315亿元左右。
只是，这些余额基本上是销售预收款负债所构成，但可称得上是暂时负债，因销售预收款在销售交易完全完成之前在财务处理上记入负债。只是，这种负债，主要将通过未来将交付的房屋资产价值冲抵。在一般情况下，不需要万科在将来拿现金去还债。而且，这种负债，是可自由支配使用的，且不需支付利息。
至2008年4月底，451.5亿元与315亿元相比，扣除今年1-4月土地总投入约20亿元及其他所已支出的资金，再考虑到万科最近因地震而增加资金支出（一亿元的重建计划，分3-5年支出，今年当有不低于30%的支出）及可能因临时机会增加项目投入而需要增加资金需求等因素，今年万科的资金缺口约160亿元，或更多。
早在3月20日，王石已经感觉到资金的压力。他在香港接受记者采访流露出万科想再次通过增发融资的想法，但由于在从紧货币政策下，尤其是在资本市场形势变化、房企IPO或上市公司增发资金使用受限形势下，万科放弃了继续在资本市场融资的想法。所以，在2007年度投资者交流会上，万科曾公开表示公司近期没有股权融资计划推出。
另一方面，房地产市场已经进一步异变。2008年4月26日，在于成都召开的中城联盟2008年年会上，万科总裁郁亮在代表总经理3C会议在向王石等出席的中城联盟2008年年会联席会议内部报告会汇报发言时判断认为，房地产行业应该停止对政策后市的幻想和预测，并重申房地产的“拐点”并非“价格拐点”，而是市场从亢奋转向理性。这就是说，“拐点论”已从房价“拐点”升级为市场“拐点”。而在此前，王石及万科一直强调“拐点”是房价的“拐点”。会后，王石多次在不同场合称地产业出现“拐点”已是事实。
理解王石前述“地产业出现‘拐点’已是事实”之意，就是说，市场销售难度或将进一步增大，使得通过销售来回笼资金的难度进一步加大。即便在继续降价的前提下，万科的销售业绩可能会比1-4月的业绩要差。事实上，或因为没有继续高调降价等原因，万科4月份的销售业绩比3月份出现了不小的差距。
因此，万科当继续寻求新的融资渠道。
果然，5月21日，出来了关于万科融资的新消息：深陷赈灾捐款风波的万科披露称，经中国证券监督管理委员会发行审核委员会工作会议审核，万科将发行不超过人民币59亿元公司债券的申请获得有条件通过。
而根据目前的情况，尽管在59亿元（应扣除部分发行费用等成本）公司债券发行成功后，以现有的项目计划等为基数，万科在2008年的资金缺口依然可能高达100亿元左右。而且，由于万科正在进一步推进战略布局，资金缺口可能还将增大。
可以预期的是，虽然突发了四川地震，可能会在一定程度上降低今年的GDP总量（主要是当地），会在一定程度上降低经济增长速度，政府需要拿出一笔巨额资金用于救灾、灾后重建。中国人民银行行长周小川率工作组5月26日在赶赴四川灾区指导抗震救灾工作前到重庆慰问抗震救灾工作指出，对灾后重建要有前瞻性思考，高度关注地震灾害后的经济运行态势，既要满足抗震救灾企业需求，也要落实好宏观调控举措，防止物价和投资增长过快。上海《国房分析咨询报告》首席分析师、长沙新思维企业发展策划公司首席顾问、本文作者陈真诚分析认为，基于中国宏观经济的整体情况，从紧的货币政策依然不会改变。因此，要解决资金压力，解决企业扩张或项目开发所需资金，万科可能还得考虑继续通过非银行借贷、非股权融资等途径，或继续择机降价促进销售的办法，以获得更多的资金回笼。
根据目前情况，万科可能会更多地考虑采用继续择机降价促进销售的办法来解决资金压力问题。因为，今年前四个月，万科销售收入达到144亿元。在今年余下的时间里，尽管房地产市场已经进一步异变，但万科如果继续降价销售，尤其在不排除可能加大降价幅度的情况下，再通过楼盘销售回笼100多亿元资金的难度可能不是太大。
只是，万科的未来利润率可能会降低。这是因为，如果万科进一步降价，则可能得加大降价幅度，才能有效刺激销售。这就意味着，未来万科的产品销售利润率有可能降低。而且，当前房地产的盈利，反映的是约3年前的土地成本和近1年时间的房价。其中，房价上涨增加了企业目前销售中的利润，而由于项目结算的滞后及市场异变等原因，一方面房价停止上涨或房价可能继续深度下降，另一方面地价上涨造成开发成本增加，这些一般是要在以后的销售利润中才能表现出来。这就是说，万科如果继续降价销售的项目以及新投资项目的盈利能力，将与已报告的业绩表现的利润率存在一定差距。
或正因于此，最近，很少看低中国房地产预期的高盛发布一份最新预测报告，大面积调低国内主要地产商的评级，其中，将万科12个月的目标价由17.06元降到14.03元。预测报告认为，国内房价需要下调10%-20%，才能刺激处在观望中的楼市需求。
（工作联系作者陈真诚：上海：《国房分析咨询报告》研究组13808420007，不回打“未接电话”;长沙：长沙新思维企业发展策划公司0731-4478178;QQ:70479688，限工作联系，请注明具体事宜）
http://vip.bokee.com/20080527541076.html
家家都有本难念的经，万科的日子也不好过，又在网上被骂的要死。挺可怜的。 |
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| 相关评论 |
| 作者: peacewyj@126 发布日期:
2008-5-28 |
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万科倒下了，我们经济的危机也就开始了，万科不倒下，我们的经济就永无出头之日！毕竟，经济不能被房产绑架！ |
| 作者: wolfgg06 发布日期:
2008-5-28 |
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记得万科股票曾从10几块冲高到40多吧，现在不知道怎么样了。 |
| 作者: 醉乡常客 发布日期:
2008-5-28 |
不管多大的危机，瘦死的骆驼总比马大。
很多人不也背着几座大山在捐款吗？ |
| 作者: 秋水小柯 发布日期:
2008-5-28 |
房地产企业的资金周期不是按年度计的，是按开发项目的周期。
这个作者虽然罗列了一些数据，但是基本上看不出他是怎么得出这个结论的，
利润率的降低是很有可能的，但是对于保招万金这样的公司而言，只要没有大的意外，长远看应该会是这轮房地产调整的收益者。 |
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