| 作者: jssxhswwj 发布日期:
2008-6-19 |
对稀有类别墅价格评估的一点思路
就像商业用房的价值体现在收益上，对居住用房来说，其价值体现在使人舒适的效用上，普通商品房、一般别墅、稀有类别墅的价值差别在于使人舒适的程度不一样，一般别墅的舒适度比普通商品房大，其价值就大。稀有类别墅跟普通商品房、一般别墅比较除了居住用房特有的身体舒适度外，对拥有者来说还有精神上的舒适度。普通商品房、一般别墅房由于市场上存在可比案例，它们的价格可以用市场比较法求得；稀有类别墅由于数量有限性，不能够找到的可比案例以及可比租金，不好用比较法和收益法，成本法也不能很好的体现稀有类别墅包含社会认同的价值。但我们可以找到跟稀有类别墅最类同的房地产－周围的一般别墅，先用比较法求取一般别墅的价格，再通过对一般别墅、稀有类别墅的差异进行分析，如装修的档次，可以用成本法确定两者的差异调整值；周围的环境，可以通过普通商品房、一般别墅、稀有类别墅等居住用房对环境的敏感度进行分析再经验判断；精神上的舒适度，可以通过对一般人群对一般别墅、稀有类别墅的认知感觉进行调查，确定修正系数。还有其他差异点就根据估价师对一般别墅、稀有类别墅的认识进行补充了。就说这里，有时间再完善。也欢迎大家提出意见和建议。稀有类别墅价格评估的技术路线是：先“群比”（就是用3个以上的案例求取稀有类别墅最类似房地产价格），再“个比”（分析稀有类别墅与其最类似房地产的差异，进行价格调整） |
| 作者: jssxhswwj 发布日期:
2008-6-19 |
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工业用地估价中成本法与市场比较法中存在的问题：
1、开发费用的权属问题：抵押评估目的下由于委托方一般要求土地价格评的高点，以贷更多的资金，所以在评估中一般将工业用地的地价内涵定义为包含宗地红线外开发费和宗地红线内开发费的开发水平，出让评估目的下由于委托方一般要求土地价格评的低点，所以在评估中一般将工业用地的地价内涵定义为包含宗地红线外开发费和宗地红线内场地平整的开发水平，根据土地价格二元理论，土地价格包含土地本身的自然资源价格和人工投资的开发成本的资产价格，对人工投资的开发成本的资产价格可分为国家投资的宗地红线外开发费用和个人投资的宗地红线内通开发费用，对于土地本身的自然资源价格和国家投资的宗地红线外开发费用的所有权可以说属于国家，国家出让国有土地使用权可以将国家所有的土地资源价格和国家投资的宗地红线外开发费在法定最高使用年限做为土地“使用权”出租出去，在出让估价目的下地价内涵设定为所以在评估中一般将工业用地的地价内涵定义为宗地红线外开发费和宗地红线内场地平整的开发水平，有其合理性。在抵押估价目的下，根据“谁投资、谁所有”的一般规则，宗地红线内开发费用应当与房屋建筑物一样性质属于个人投资的“不动产所有权”，土地使用权与不动产所有权两者有着不同的权属性质，不应当混为一谈。在估价实务中应当将宗地内开发费放在房屋建筑物的价值中，以避免土地与房屋价值的重评或漏评。所以将个人投资的宗地红线内开发费也归纳在土地使用权内可能有点不妥。在外界不懂土地价格形成机理和抵押价值普遍偏高的现状下，有关部门应当规范地价内涵，以减少人为操纵地价的空间。
（地价内涵是个框，根据需要往内装；银行抵押要价高，开发费用统统上；出让评估想价低，内部费用都扣去；土地房产互不让，估价就是瞎匡匡。） |
| 作者: robertchrs 发布日期:
2008-6-23 |
http://bbs.cirea.org.cn/read.php?tid=19297  |
| 作者: jssxhswwj 发布日期:
2008-6-23 |
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这就是我写的，是原创，但不是首发。robertchrs 真有心，把首发找到了，谢谢！ |
| 作者: robertchrs 发布日期:
2008-6-27 |
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请在首发地址注明“转发网上读书园地” |
| 作者: jssxhswwj 发布日期:
2008-6-27 |
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已不好再编辑！ |
| 作者: jssxhswwj 发布日期:
2008-6-28 |
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以上一组房地产估价学术随笔最早以“糊涂”网名（糊涂也是楼主jssxhswwj的另一网名，另外还有“难得糊涂”也是楼主jssxhswwj的另一网名）首发在中国房地产估价师学会网站论坛上，现是转发到网上读书园地！ |
| 作者: nulc 发布日期:
2008-6-29 |
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请在原发表地以发帖人自己的ID“糊涂”跟贴说明转发园地。 |
| 作者: jssxhswwj 发布日期:
2008-6-30 |
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“糊涂”是我在中国房地产估价师学会注册的id，我没有用“糊涂”在园地注册，而是用jssxhswwj注册的，怎么用“糊涂”id发帖？ |
| 作者: nulc 发布日期:
2008-6-30 |
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已验证原创非首发，谢谢楼主。 |
