本周话题：你认为房价的推手主要是？

zxg0931

房价的推手很多，但主要的我认为是消费者，即房屋的需求者。这里的房屋需求者包括两类人：一是无房想买房自己住的人；二是有房买房自己不住，炒房的人。这两类人的出发点和落脚点不同，但是对住房市场需求与供给的判断都自认为非常理性，那就是中国的土地有限，人口基数大，房屋供给肯定无法满足住房需求，因此房价必涨，而且不是小涨，是大涨，因此房价上涨具有刚性。基于这种自我理性，无房者被房地产开发商牵着鼻子走，房地产开发商像钓鱼一样，不断下提高价格的诱饵，刺激无房者的需求，扩大已购房者的消费者剩余，像赶羊一样，鼓动着很多无房户加入买房的大潮，从而调整供求关系，进一步推动价格上涨，增大举棋不定、犹豫不决者的机会成本，促使那些犹豫不决者痛下决心，毅然决然地加入购房大军。而炒房者跟地产商一样，正是抓住了无房者对房价看涨这一心态，加速购买储备现房，使房市供求关系进一步恶化，推波助澜房价上涨。因此，本人认为，如果无房户仍然认为自己理性，房价过了这个村就没那个价，又非住自己的房子不可，而不是租房住，那么中国房市无解。 因此，走出房市困境，消费者必须转变观念，不转变，只能是作茧自缚了

lionking999

是故事当中的狼

oldsonger

引用第40楼拉拉于2010-06-20 21:34发表的 :



谢谢.
扩展了不少。
.......

兄台客气～这些问题本来也需要花费时间好好收集资料，认真分析的，期待拜读大作！

henry2000888

引用第41楼zxg0931于2010-06-20 21:35发表的 :
房价的推手很多，但主要的我认为是消费者，即房屋的需求者。这里的房屋需求者包括两类人：一是无房想买房自己住的人；二是有房买房自己不住，炒房的人。这两类人的出发点和落脚点不同，但是对住房市场需求与供给的判断都自认为非常理性，那就是中国的土地有限，人口基数大，房屋供给肯定无法满足住房需求，因此房价必涨，而且不是小涨，是大涨，因此房价上涨具有刚性。基于这种自我理性，无房者被房地产开发商牵着鼻子走，房地产开发商像钓鱼一样，不断下提高价格的诱饵，刺激无房者的需求，扩大已购房者的消费者剩余，像赶羊一样，鼓动着很多无房户加入买房的大潮，从而调整供求关系，进一步推动价格上涨，增大举棋不定、犹豫不决者的机会成本，促使那些犹豫不决者痛下决心，毅然决然地加入购房大军。而炒房者跟地产商一样，正是抓住了无房者对房价看涨这一心态，加速购买储备现房，使房市供求关系进一步恶化，推波助澜房价上涨。因此，本人认为，如果无房户仍然认为自己理性，房价过了这个村就没那个价，又非住自己的房子不可，而不是租房住，那么中国房市无解。 因此，走出房市困境，消费者必须转变观念，不转变，只能是作茧自缚了

原先接触过一个应聘的人，他就是管理售楼小姐的小干部，由此就发现这些开发商售楼的那些销售习惯确实比较独特（相对我的这个行业习惯来说），还有就是咱们的房产销售早期很多师从港台的那些炒楼花的那些大师，所以我对于开发商的做局销售稍微耳闻一些，就我这个行业来看：房产销售的种种手段确实比较蛮横凶狠，但是这是行业流行规范，咱们这里讨论这些推手能改变这些人（开发商或者项目运作）的行为习惯吗？我的看法是短期中期不太现实

消费者作为相对弱势的一方，确实如您所说，自己不改变就只能被人家遛，这是行业惯性

ggyzy99

现实很有趣：
许多地方开发商不直接买到地，
都要从别人手中转几次！

wyjlr

本人是房地产行业的，我认为房价最主要的推手就是政府，主要在两个方面：
一是土地，我们买的地土地成本就在1万平方左右，房价如何能降下来；
二是政府机关工作人员的灰色收入，这是无底洞，光一个竣工验收需要敲上四五十个章，一个章平均费用在两万左右，大家可以算一算！

henry2000888

哈哈，此新闻一出，我对北京房价的坚挺更有信心了，哈哈


北京东南四环将崛起15.6平方公里大型商务区
朝阳区将在东南四环附近兴建一座环渤海总部商务区，规划用地面积15.6平方公里。据介绍，该商务区建成后有望成为北京中心城的东南门户形象区，其中建筑总面积1300万㎡，最高楼宇不超过200米，住宅面积仅占25%。

据介绍，环渤海总部商务区位于京城东南部地区，与CBD、亦庄新城、通州新城相邻，涉及朝阳区垡头、南磨房、王四营、十八里店、豆各庄、黑庄户、小红门“一街六乡”。核心区紧邻东南四环和京津塘高速，北接京沈高速，东接京津第二通道，是北京中心城与天津、河北等环渤海经济区距离最近的区域。

http://money.163.com/10/0627/14/6A6N1T8O00253B0H.html



【环渤海总部商务区位于京城东南部地区，与CBD、亦庄新城、通州新城相邻，涉及朝阳区垡头、南磨房、王四营、十八里店、豆各庄、黑庄户、小红门“一街六乡”。】

新闻要点分析：

第一人家现在根本不玩什么核心居住区，什么升值保值的老概念了，直接就是环渤海大型商务区了，就是说以商务区这样的新概念来保障北京南城东南角这边地产的增值保值了。

这块地盘是连接北京天津高铁的必经之地，连接亦庄和永定门这个京津高铁进京最终点的关键地块，未来亦庄作为北京南城的核心交通枢纽群的一个核心点，西北连接宋庄核心枢纽和崇文商圈，东北连接北京核心cbd，同时作为北京cbd摊饼子的储备用地，南部就不用说了连接河北廊坊天津，北边也是丰台朝阳的核心区块，这块已经堆积大把的住宅小区，所以这个商务区一出，全部地盘房价飙升不敢说，但是至少不会降落了

第二北京这块土地作为北京朝阳的一个出口，链接丰台，靠近崇文，这块天然交通物流还有人气上比北京丰台西部丰台镇的那个核心区要强很多，所以南城的四环五环一直到六环，都因为东西这两个巨型商务区的建设，而保障房价继续坚挺，这样北京完成一次漂亮的拉动北京南城地价房价的规划布局，南城的储备土地一千多平方公里的上涨趋势已经明确，加上未来几个地铁环线比如十号线二期等等，这块地铁定要让已经置业的房主有了定心丸了

所以，所谓房价推手，其实就是保障经济发展，其实就是保障所在地的未来各种资源能最大化的利用，也是保障资源能按照领导的规划合理配置，那么这个意义上说，房价目前一段时间不会跌落了，至少北京南城这个不会了（顺便说一下，丰台原先两个巨型商务区规划，因为资金问题，只好先上丽泽商务区，把蒲黄榆商务区（亦庄宋庄）给放后面了，结果朝阳区心领神会，马上上马，这样也算帮助丰台了），看北京这些谋划就是高明啊，哈哈

simpleeee

我听说分税制和把房地产作为支柱产业都是前朝朱总拍的板，不知道老朱可不可以视为第一推手..

ohayo2003

我基本同意郎咸平教授的观点；
在房价狂涨的进程中，不存在阴谋或阳谋，只有博弈，只有大势所趋而已；蝴蝶效应催生的原因是，恰恰在每个链条上面都是正向刺激的，由此导致最终的众人拾柴火焰高！！

中央政府的赋税对地方而言是比较重的，而对地方官员的考核却是比较机械的，自己的执政水平也是有待提高的；而假设A地官员在响应改革开放的大趋势中，发现农用地转商用地，农用地转房产，可以大幅提高税收，并且使自己的”被考核“政绩更高时，这种正向刺激必然导致更多地方的模仿跟风和催生了房地产市场的繁荣。


而房地产的高回报，在经济危机，国外游资和国内热钱，以及林林总总的国企央企银行的参与下又被夸大了；如同炒股类似，大家都说某只股票要涨，那么会有越来越多的人关注和参与其中。

在一系列的正面放大后，无论是政府，地方政府，和各方各面都在其中博弈，只有价格不断上涨，才能符合每个成员的利益时，恰恰损害的就是手无寸铁的，默默无闻的劳苦大众。改革30年的财富被重新分配了。

政府，无论中央还是地方，都难辞其咎！！

aann888

房地产市场的“繁荣”，产生巨大的税收！政府不敢贸然行政干预。

2314976

房价最重要的推手，当然是政府
政府靠卖地税收，哪能希望地价下降，地价不下降，房价哪能下降。

sunsir

地方政府政绩和灰色收入的来源,银行收入的来源,房地产开发商和投资者炒作的工具和对象.至于真正的居住需求,我觉得有,但对房价的影响有限.经济条件好的人高低都会买,多数经济条件中及差的找低价房也不好找,可以维持目前状态或租住\低价二手房等方式,不能抬高房价.

jgzhxl

房价上涨的原因：政府，地方政府及官员。
政府：税收；
官员：个人收入增加的来源（受贿）

c3a139

房价的上涨是多方面的
1、房产商的商业运作
2、地方政府的利益所在
3、国人的固有的思维习惯，居者有其屋
4、不可否认我们的社会发展了
什么时候房价会降下来呢？当政府解决了80%人的住房时，当人们不再把房当做理财工具时，在这之前，各利益集团的博弈还会继续

henry2000888

房价能下来吗？

我说一个事情：

北京房山区属于北京远郊区，有大片未商业开发的地块，2004年以前房价平均不到3000每平米，那时候都是房山区郊区农村人口想着往北京市区里面挤，到了今年房山区平均房价在12000以上了，而且北京城区n多人想方设法去房山区买小产权房，房山区出现各种打擦边球的出售小产权房的做法，而且北京市对于远郊的各种配套建设于2008年之后开始启动，高铁城铁地铁各种长途大巴都开始了

到了今年年初，北京市各区在北京电视台做年度规划汇报和未来发展的说明的公关节目，谁笑的最好，当然是北京那几个有大把储备用地的区域，房山区大兴区通州区，其中尤其以房山丰台区因为储备地块多，两个区的区长访谈里面最有豪气，开口就说我们储备地块多少平方公里（据说能开发的储备地块有一千多平方公里），有远大的前途，其他几个城市中心区最多也就说说啥文化创意，啥商务区域，丰台房山开口就说要开发工业物流商业文化创意等等，人家为啥牛？手里有地心中不慌啊


所以房价推手，呵呵我看应该说所在区域的政府的远大规划中房价地价那是相当重要的一个生产要素，年度规划和五年规划等等都要靠地皮说话的，没有地皮，不好办事，不涨地价房价，也是不好办事啊

henry2000888

北大教授说话还是有分量的：

黄益平：政府不想打房价 有些专家预测大跌是对政府缺乏了解
http://finance.ifeng.com/news/sp ... 00709/2391529.shtml

调控政策开始的时候，有些专家预测房价要跌30%甚至50%，其实说明他们对政府还缺乏了解。政府究竟想不想将价格拉下来？我的答案是否定的。第一，房价下去了，直接影响地方政府出让土地的收入；第二，房价下降势必影响房地产投资与GDP增长；第三，其实真正能对政策决策有影响力的人，都是有房阶层或者能从房地产发展中获利者。

从基本面因素看，中国目前的房价泡沫也还没有发展到香港1997年和美国2007年的程度。因此，房价小范围调整有可能，大面积崩溃应该还不会。当前，中国居民、企业、银行和政府的资产负债表仍然相当健康。

说白了就是：

有能力或者能影响决策法规制定的人都在做增加房价的事情，想房价下跌的人都是没有影响力的人，这就是北大教授的核心思路，我想这也是大实话，尽管不好听。

heraldic

henry说的有理
中央推出的政策本就被误读了不少：中央是严格打压房价的过度增长，而不是让房价降低，尤其是大幅度的降低

acadecd

主导原因是政府
1、政府现在主要收入是卖地
2、房地产对于其他行业拉动十分明显、钢材、水泥、建材等等，好像是1：3到1：4
3、中国人的投资渠道比较有限，除了股票就是房产
4、中国人的从众心理，有钱人看到别人买房自己也会受影响
5、国人总想为儿女做些什么、留点东西，房产是最适合的
6、一部分刚需的原因
7、房产是通货膨胀中最好的保值渠道
8、在2000年之后购置房产的人，充分享受到资产增值的愉悦，这部分增值可能是工作若干年都挣不来的，所以当手里有钱后，第一选择便是购买房产
9、所谓的供不应求，我呸。。。

henry2000888

引用第57楼heraldic于2010-07-09 16:16发表的 :
henry说的有理
中央推出的政策本就被误读了不少：中央是严格打压房价的过度增长，而不是让房价降低，尤其是大幅度的降低

七月份最大的事情就是农行正式上市和稳健运行的农行股价，所以为了保障农行上市，各种配套措施都有表现，最近几天不是说很多银行第三套房贷政策好像有松动，这其实就是一种信号，不管松动不松动第三套房贷政策，起码保障经济平稳运行，保障今年全球最大IPO（新闻里这么宣传农行的）农行的顺利上市和股价平稳，这些配套也是要给大家看看的，呵呵

所以我对农行上市有信心，对房价上涨有信心，嘿嘿

henry2000888

上半年北京近9成商业地产逆市涨价
在楼市调控背景下，与住宅类中介公司“生意惨淡”形成鲜明对照的是，今年上半年，从事商业地产的代理机构普遍赚的盆满钵满。

“调控政策出来后，住宅市场即便有钱也不让你买，所以很多个人投资者都转到商业（地产）这块”，中原地产从事商业地产代理的张石（化名）近日对网易财经表示，与住宅市场4%左右的投资回报率相比，商业地产的回报率要翻一番，不过，商业地产对投资者的要求可能更高，对资本以及风险的管理能力更高。

随着楼市调控的深入，住宅市场成交价量日益萎缩，与此相反，商业地产却逆市热销。在巨大的地产蛋糕面前，不少开发商对待商业地产的态度，也由原来的被动接受，变成主动开发，“扎堆”现象出现。

近9成商业项目涨价或维稳

据中国不动产研究中心统计数据显示，截至今年6月24日，北京345个热点在租在售的商业地产项目（商铺、写字楼）中，共有161个项目租售价格逆市上升，占全部项目的46.67%，另有145个项目价格保持稳定，占比42.03%，而降价项目仅有39个，占比11.30%。

http://money.163.com/10/0716/22/6BOG4D6I00252G50.html

试着再推测一下

商业住宅涨价了，周边住宅是不是也会随着各种成本上涨也加入涨价大军

（商业住宅涨价之后，底商入住的商家会核算成本时候摊入涨价的费用，用水用电量大了人员活动多了，周边商场超市又会加入，商业人流普通人流加大带动租住人气，出租价格上涨等等循环就开始）