中國房地產泡沫究竟與日本有何不同

shelby

最近有關中國房地產泡沫與日本房地產泡沫比較的討論很熱。中金公司的分析師也寫了一篇系統比較中日房地產泡沫的文章，作者在列舉了中國房地泡沫與日本的八大相似之處之後，認為有四個不同點，並認為這四個不同點決定著中國房地產市場不會重蹈日本的覆轍。在此，筆者試圖對中日房地產泡沫的差異提出一點不同的看法。

中金的分析師認為，中日的房地產泡沫主要有以下四個不同點：

首先是人口增長及結構不同。日本總人口在1990即達到高峰，而中國要到2030年才到峰值。日本早在上個世紀60年代末即出現“劉易斯拐點”(即農村剩余勞動力轉移結束的轉折點)，而中國2007年左右才出現“劉易斯拐點”。日本的“人口紅利”（即適齡勞動力人口比重較大）於80年代才消失，而中國人口紅利將持續到2015年左右，並且可以通過創新制度安排，建立養老保障制度，改善勞動力市場，提高教育水平和勞動力培訓，打破戶籍制度等實現第二次“人口紅利”。

其次是城市化的水平不同。1985年日本的城市化率已經達到76.7%高點，城市化已經接近尾聲；而中國城市化進程正處於加速階段，2008年中國的城市化率僅為45.68%。

再次是兩國的外資參與程度也不同。日本較少利用外資，出口企業中以日本本土品牌為主，而中國是全球第三大吸收外資國，近一半出口來自於三資企業，大幅升值會直接損害在華跨國公司的經濟利益，所以美國逼中國大幅升值很難得逞。

最後是政府對銀行企業控制力不同。日本政府對銀行監管不足，企業自主性較強。泡沫前，日本政府並沒有對商業銀行採取有效措施引導及監管，日本金融機構是房地產泡沫的最大支持者，地產泡沫持續長達10年。而中國政府對銀行和企業有很強的控制力，可以適當引導資金流向，從源頭上控制投機資本，並適時出台政策，打壓房地產泡沫。

下面是筆者的分析，主要集中在人口結構及城市化方面。

從日本的經驗看，對經濟增長影響最大的不是“劉易斯拐點”，也不是總人口的減少，而是勞動人口佔總人口的比例的下降，導致了工資成本的增加，使出口優勢逐漸喪失，即“人口紅利”喪失才是日本房地產泡沫在1990年出現破滅的最主要原因。

如果按照通行的人口統計數據，將“勞動人口”的年齡假設為“15歲至64歲”的話，日本人口紅利的拐點出現在1990年，而中國人口紅利的拐點將出現在 2015年。但如果結合中國當前用工市場的實際情況，應該將中國的人口紅利的拐點提前數年，原因很簡單，因為中國的勞動力市場是典型的二元結構，城市職工與農民工分屬不同的勞動力市場，對於城市職工而言，他們的勞動年齡可以確定為15至64歲，而數億農民工的勞動年齡大約只有15至55歲，55歲以上的農民工實際上已經被剔出工業領域。

因此，將2015年視為中國“人口紅利”的拐點的結論是有問題的。按照筆者的推測，從“人口紅利”的角度看，2010年的中國和1990年的日本並無什麼差異。

再看中日之間城市化水平的差異。從現在的統計看，中國的城市人口佔總人口的比重是46%，因此，不少學者認為中國未來城市化還有很大的空間，這是經濟研究及經濟決策中一個重大的誤會。在日本及其他國家，農民沒有類似中國的戶籍限制，農民轉移到非農業領域之後自然成為市民，因此，城市化水平基本上代表著農村勞動力轉移的程度。但中國有戶籍限制，大多數已經轉移出去的農村勞動力並沒有獲得市民的身份，沒有將其統計在城市人口裡面，這樣的人口應該有2億左右。如果按照日本的統計口徑，中國當前的城市化水平應該是65%左右，比現在統計局公布的數據高20個百分點。

因此，觀察中國的人口與經濟問題時，“劉易斯拐點”比城市化率更具有意義。中金的報告裡承認2007年中國已經出現了“劉易斯拐點”。既然出現了“劉易斯拐點”，說明已經農村勞動力已經基本轉移結束，為什麼又說中國的城市化還很低呢？

還有人會說，即使現在的實際城市化率已經是65%，也不能說明中國已經出現“劉易斯拐點”了，因為按照當前的生產情況，農村人口只要20%就可以了。這是對當前中國農村實際情況的不了解導致的理論推導。從當前農村人口情況看，主要是四類人：老、幼、病、殘。這裡需要強調的是殘疾人，這部分人口沒有準確的統計數據，但根據筆者的了解，其數量十分龐大，至少佔現在農村總人口的10%。

再從企業層面看中日的差異究竟是什麼？中金報告認為，“日本較少利用外資，出口企業中以日本本土品牌為主”，而中國的出口企業以外資為主。據此，中金報告認為美國不會讓人民幣大幅度升值。這個結論也許正確，但這不是中國企業與20年前日本企業的真正差異，真正的差異在研發能力和品牌上。20年前日本已經有了鬆下、索尼、豐田等雄霸世界的制造業品牌，當日本泡沫吹得足夠大時，這些公司依靠這些世界級的品牌將制造基地搬到中國或其他成本低的國家，試想，如果當今的中國制造業有這樣的能力嗎？當我們的成本迅速提高以後，我們的制造業有辦法在成本更低的國家貼牌銷售嗎？如果把這些當作中國企業勝於日本企業的地方，就大錯特錯了。

筆者絲毫不懷疑中國政府對金融機構及經濟的控制力，但問題在於，自2005年以來，無論中國樓市還是股市的表現，基本上與20年前的日本沒有什麼差異，我們現在應該拿出控制房地產泡沫的勇氣與決心了，否則一切都將晚矣。

http://chinese.wsj.com/big5/20100330/COL172033.asp?source=channel

个人觉得没有不同

chineseway

尹中立

最近有关中国房地产泡沫与日本房地产泡沫比较的讨论很热。中金公司的分析师也写了一篇系统比较中日房地产泡沫的文章，作者在列举了中国房地泡沫与日本的八大相似之处之后，认为有四个不同点，并认为这四个不同点决定着中国房地产市场不会重蹈日本的覆辙。在此，笔者试图对中日房地产泡沫的差异提出一点不同的看法。

中金的分析师认为，中日的房地产泡沫主要有以下四个不同点：

首先是人口增长及结构不同。日本总人口在1990即达到高峰，而中国要到2030年才到峰值。日本早在上个世纪60年代末即出现“刘易斯拐点”(即农村剩余劳动力转移结束的转折点)，而中国2007年左右才出现“刘易斯拐点”。日本的“人口红利”（即适龄劳动力人口比重较大）于80年代才消失，而中国人口红利将持续到2015年左右，并且可以通过创新制度安排，建立养老保障制度，改善劳动力市场，提高教育水平和劳动力培训，打破户籍制度等实现第二次“人口红利”。

其次是城市化的水平不同。1985年日本的城市化率已经达到76.7%高点，城市化已经接近尾声；而中国城市化进程正处于加速阶段，2008年中国的城市化率仅为45.68%。

再次是两国的外资参与程度也不同。日本较少利用外资，出口企业中以日本本土品牌为主，而中国是全球第三大吸收外资国，近一半出口来自于三资企业，大幅升值会直接损害在华跨国公司的经济利益，所以美国逼中国大幅升值很难得逞。

最后是政府对银行企业控制力不同。日本政府对银行监管不足，企业自主性较强。泡沫前，日本政府并没有对商业银行采取有效措施引导及监管，日本金融机构是房地产泡沫的最大支持者，地产泡沫持续长达10年。而中国政府对银行和企业有很强的控制力，可以适当引导资金流向，从源头上控制投机资本，并适时出台政策，打压房地产泡沫。

下面是笔者的分析，主要集中在人口结构及城市化方面。

从日本的经验看，对经济增长影响最大的不是“刘易斯拐点”，也不是总人口的减少，而是劳动人口占总人口的比例的下降，导致了工资成本的增加，使出口优势逐渐丧失，即“人口红利”丧失才是日本房地产泡沫在1990年出现破灭的最主要原因。

如果按照通行的人口统计数据，将“劳动人口”的年龄假设为“15岁至64岁”的话，日本人口红利的拐点出现在1990年，而中国人口红利的拐点将出现在2015年。但如果结合中国当前用工市场的实际情况，应该将中国的人口红利的拐点提前数年，原因很简单，因为中国的劳动力市场是典型的二元结构，城市职工与农民工分属不同的劳动力市场，对于城市职工而言，他们的劳动年龄可以确定为15至64岁，而数亿农民工的劳动年龄大约只有15至55岁，55岁以上的农民工实际上已经被剔出工业领域。

因此，将2015年视为中国“人口红利”的拐点的结论是有问题的。按照笔者的推测，从“人口红利”的角度看，2010年的中国和1990年的日本并无什么差异。

再看中日之间城市化水平的差异。从现在的统计看，中国的城市人口占总人口的比重是46%，因此，不少学者认为中国未来城市化还有很大的空间，这是经济研究及经济决策中一个重大的误会。在日本及其他国家，农民没有类似中国的户籍限制，农民转移到非农业领域之后自然成为市民，因此，城市化水平基本上代表着农村劳动力转移的程度。但中国有户籍限制，大多数已经转移出去的农村劳动力并没有获得市民的身份，没有将其统计在城市人口里面，这样的人口应该有2亿左右。如果按照日本的统计口径，中国当前的城市化水平应该是65%左右，比现在统计局公布的数据高20个百分点。

因此，观察中国的人口与经济问题时，“刘易斯拐点”比城市化率更具有意义。中金的报告里承认2007年中国已经出现了“刘易斯拐点”。既然出现了“刘易斯拐点”，说明已经农村劳动力已经基本转移结束，为什么又说中国的城市化还很低呢？

还有人会说，即使现在的实际城市化率已经是65%，也不能说明中国已经出现“刘易斯拐点”了，因为按照当前的生产情况，农村人口只要20%就可以了。这是对当前中国农村实际情况的不了解导致的理论推导。从当前农村人口情况看，主要是四类人：老、幼、病、残。这里需要强调的是残疾人，这部分人口没有准确的统计数据，但根据笔者的了解，其数量十分庞大，至少占现在农村总人口的10%。

再从企业层面看中日的差异究竟是什么？中金报告认为，“日本较少利用外资，出口企业中以日本本土品牌为主”，而中国的出口企业以外资为主。据此，中金报告认为美国不会让人民币大幅度升值。这个结论也许正确，但这不是中国企业与20年前日本企业的真正差异，真正的差异在研发能力和品牌上。20年前日本已经有了松下、索尼、丰田等雄霸世界的制造业品牌，当日本泡沫吹得足够大时，这些公司依靠这些世界级的品牌将制造基地搬到中国或其他成本低的国家，试想，如果当今的中国制造业有这样的能力吗？当我们的成本迅速提高以后，我们的制造业有办法在成本更低的国家贴牌销售吗？如果把这些当作中国企业胜于日本企业的地方，就大错特错了。

笔者丝毫不怀疑中国政府对金融机构及经济的控制力，但问题在于，自2005年以来，无论中国楼市还是股市的表现，基本上与20年前的日本没有什么差异，我们现在应该拿出控制房地产泡沫的勇气与决心了，否则一切都将晚矣。

（编者按：本文作者尹中立是中国社科院金融所副研究员。本文所述仅代表他的个人观点。）
http://chinese.wsj.com/gb/20100330/COL172033.asp?source=channel

时间会证明的