一篇脱离实际的有关房屋理财的可笑文章

henry2000888 · 发表于 2013-2-26 16:58:04

刚刚看到凤凰网转载的一篇新华网的理财文章，请大家看看：

买房与租房十五年后的区别
2013年02月21日 09:36
来源：新华网

一边是房价呼呼上蹿，另一边银行的加息声又不绝于耳——楼市调控举措的频频“出拳”让不少市民陷入了究竟是买房还是租房更为划算的困惑中。市民王先生就此打来电话，请记者帮忙算算账。二手房专业人士以一套位于主城区内，面积为70平方米、总价60万元的房产为例，仔细比较了买房和租房的利与弊。

买房：15年后拥有房产

在设定了房产的价值之外，为了便于计算，分析师还假定打算解决住房问题的该人士手上有20.4万元现金，而且每个月可以自由支配3606元的闲钱。如果直接向开发商买房的话，购房者需首付18万元，并办理商业性贷款42万，分15年还清。依据现有的利率7.38%并优惠15%计算，房贷的实际利率为6.273%，每月月供为3606元，15年利息总额为22.9万元。加上买入时支付的2%契税和2%的物业维修基金(以多层住宅为例)，税费共要支出2.4万。

将上述费用合计起来，买这套房子的成本包括现金20.4万(含首付18万、税费2.4万)，每月投入3606元，15年后便是64.9万(相当于贷款42万、利息22.9万)。换言之，15年后，购房者花了85.3万元拥有了一套住宅。

租房：15年后可拥资金76万

如果用同样的资金来租同一套房产的话，为便于计算，将租房人手上的20.4万元用作储蓄，并将每月3606元闲钱拆开，假设月租金为1706元，剩下的1900元仍然用作储蓄。其中，20.4万元用于15次1年期的定期存款，按复利算，新存款利率为3.33%，15年的利润为12.9万元。此外，每月1900元仍按银行存款，按单利计算，取平均的利率3.33%，15年下来，实际上存款利息约为8.5万元。

归结起来，租房者花费的总资金仍为85.3万元不变，实际支出为每月房租1706元，15年后总额为30.7万元，而增加的利润为12.9万加8.5万等于21.4万。换言之，租房者在15年后的资产为85.3万-30.7万+21.4万=76万。

比较：房价大涨买房才划算

分析师表示，在这个例子当中，买房与租房的区别在于：当投入同样的资金，15年后买房者拥有了一套住房，而租房者则手握76万元，因此要比较的是这套当年价值60万的房子是否增值至76万。按照总价60万元计算，该房产的单价为8571元；若按照76万元计算的话，单价必须达到10857元，也就是说，只有每平方米的房价上涨了2286元，买房者与租房者才打了个“平手”；如果涨幅持平，则买房者不划算；如果房价下跌，买房者亏得更多。

专业人士介绍说，从房地产发展的趋势来看，一旦房价逼近万元关口时，价格的涨幅将日趋缓慢，南京房价大幅上涨的可能性也不大。值得一提的是，央行加息的“脚步”恐怕在年内还要继续，这样一来，买房的成本还会不断增加，从长远来看，租房也许更适合解决居住需求。

http://house.ifeng.com/zhiyezhin ... 21/22339235_0.shtml

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本文这段脱离实际点：

第一完全没有考虑通货膨胀的因素，这个买房设计案例纯粹属于空谈

第二完全不考虑现在城市租房费用上涨的现实，这个租房设计案例纯属骗人（我这边去年年初到今年就是最小的小户型房租费用上涨超过30%（小户型因为总价低还算热门），房价上涨超过每平米一万）

第三完全没有考虑到现在城市化后周边环境设施便利后房屋的增值因素，单纯在财务上面设计，房屋目前在城市关键区块都有增值

第四完全没有考虑到现在全国上下的城镇化依托就是房地产，房地产不大涨只要每年小涨就能完成政府预定的目标，但是就是小涨房租肯定也是年年上涨，除非出现重大自然灾害或者战争因素。

第五完全没有考虑买房者可以拿到产权后融资或者其他便利的条件，这比租房还要增加更多财产上面的保障因素。

王志成2010 · 发表于 2013-2-27 10:33:56

不应该说是“可笑文章”，其实就是经济学中典型的静态分析的结果。如果考虑未来租金、房价以及通货膨胀等因素，因变化不好判断，所以分析起来就相当复杂了。

henry2000888 · 发表于 2013-2-27 11:24:34

引用第1楼王志成2010于2013-02-27 10:33发表的 :
不应该说是“可笑文章”，其实就是经济学中典型的静态分析的结果。如果考虑未来租金、房价以及通货膨胀等因素，因变化不好判断，所以分析起来就相当复杂了。

您说的非常好，静态分析也有道理，我是针对目前的有些现象发感慨不是很精密，请您原谅

microdisk · 发表于 2013-3-1 21:25:51

让写这篇文章的人自己去租房你看他愿意不愿意。

liushijun · 发表于 2013-3-9 20:04:11

肯定是雇人写的。骗子太多了。

bhghomg · 发表于 2013-3-19 20:22:41

现在真是鱼龙混杂呀，骗子多

nizhei789 · 发表于 2013-4-23 20:23:28

看过了，感谢楼主的提供
继续关注！！！

arcko · 发表于 2013-4-29 22:42:12

感觉还是比较有道理，但是现实是怎样的啊

显示全部楼层 · 发表于 2013-4-30 19:09:30

买房与租房十五年后的区别

malasung · 发表于 2013-10-1 22:59:10

经济的实际问题，不确定因素太多，人要有前后眼，不要说看到15年，2003年时能看到5年后，必然大发其财

golden21c · 发表于 2013-10-13 19:55:27

如今的某些砖家砖也不好好做了，随便拿起一块就砍

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