怎么和开发商谈论房屋拆迁补偿问题

henry2000888 · 发表于 2010-12-15 14:51:03

上周有老同学来电，请我帮忙找找办法怎么和开发商谈房屋补偿问题：

背景：

老国企八十年代砖混结构的低层住宅楼，开发商以管线老化为由驻场开始准备拆迁，所有老住宅均有当地政府颁发的房产证，水电暖齐全而且都是本单位自建的（电是当地统一接入）。

开发商的条件：

所有住宅均按照套内面积以1:1.2置换，给所有拆迁回迁房简装修，但是没有水暖，只能空调或者天然气取暖，值此一个取暖办法就要比过去提升居民生活费用一大块（过去是按照建筑面积每个取暖季收每平米30元，拆迁后取暖费用上升至少五倍以上，本区居民多数是退休职工和本单位基层员工对此感觉有些困难），另外给部分搬迁的租房补偿每平米一年10元吧。

请大家帮忙给介绍一下怎么和开发商谈这个房屋拆迁补偿的问题，当然前提是友好协商的，大家还是本着实事求是的态度来对待这个老化住宅的拆迁问题的。开发商的态度还算比较诚恳吧

威望 · 发表于 2010-12-15 15:11:40

所有住宅均按照套内面积以1:1.2置换

这个太不诚恳了吧？至少要1:2置换。
现在是地价比房价贵，没有1:2免谈。

低层住宅楼的关键是容积率低，开发商拿去造，容积率要升好几倍。
现在房价高，不是房子造价高，而是地皮贵。
1:1.2简直是打发叫化子。

2314976 · 发表于 2010-12-15 16:24:24

房子没有过70年就拆了！

henry2000888 · 发表于 2010-12-15 17:06:14

引用第2楼2314976于2010-12-15 16:24发表的 :
房子没有过70年就拆了！

这是老国企单位所谓单位职工住宅区社会化的一个改革，本身就是为了甩包袱吧，节省每年的水费和暖气费，按照道理来说管线老化出钱修理管线就得了。
这么改革之后，单位保卫科不在负担小区治安和其他保障，单位锅炉房也不承担取暖这个包袱，自来水也不用单位负担了，而且这土地出让给开发商之后还赢得一块新的土地来建新厂房，多赢啊

七十年？那是一个美丽的传说，不过有几个人信真的能坚持到七十年？

hanry · 发表于 2010-12-15 17:29:01

2010-70=1940

看看那一年盖的房子该拆？

henry2000888 · 发表于 2010-12-15 22:34:31

引用第1楼威望于2010-12-15 15:11发表的 :
所有住宅均按照套内面积以1:1.2置换

这个太不诚恳了吧？至少要1:2置换。
现在是地价比房价贵，没有1:2免谈。

.......

这个小区很多在职员工也是有意见，但是单位这边给点压力，凡是不配合的轻的扣奖金转岗，重的我想大家都懂是啥。

现在的状态就是在僵持，开发商一直在哭穷在嚷嚷自己比窦娥还冤被套在这个项目里面，可是最高六层的十几栋楼居民统统被塞到几个二十多层的塔楼里面，空出的地方至少能再盖两倍于搬迁居民所占塔楼数目的塔楼

这个问题比较纠结

威望 · 发表于 2010-12-16 09:04:26

引用第5楼henry2000888于2010-12-15 22:34发表的 :

这个小区很多在职员工也是有意见，但是单位这边给点压力，凡是不配合的轻的扣奖金转岗，重的我想大家都懂是啥。

现在的状态就是在僵持，开发商一直在哭穷在嚷嚷自己比窦娥还冤被套在这个项目里面，可是最高六层的十几栋楼居民统统被塞到几个二十多层的塔楼里面，空出的地方至少能再盖两倍于搬迁居民所占塔楼数目的塔楼
.......

就是说开发商至少能赚几个塔楼，房价1w/m的话，一个塔楼至少值1亿。你看看开发商能赚多少？单位能甩掉包袱再分点羹，单位当然愿意啦。
按理说，经济活动有年化20％的收益是很高了，但是搞这个拆迁，年化收益可能是100％，更何况这么大的资金量。
所以，首先要会算帐，让老百姓明白利益在哪里？

单位想要甩掉包覆，不必把老百姓的房子拆了啊，老百姓完全可以自己出钱改造管道，水电费自己交嘛，其实这些都是小钱。

建议业主委员会出面处理改造事宜，给单位减负，再给开发商压力，告诉开发商没有1:2的置换，业主就打算开开心心在这里安居热业下去了。

addmyin · 发表于 2010-12-17 00:34:20

我们老国企老干部的原则就是打横幅，堵马路嘛。

henry2000888 · 发表于 2010-12-18 21:56:51

引用第7楼addmyin于2010-12-17 00:34发表的 :
我们老国企老干部的原则就是打横幅，堵马路嘛。

奇妙的是：

这个单位现职领导和善于来事的灵通人士早在前两年通过单位的集资房或者新楼搬离此地，所以这次都不在这个拆迁区域内，整个区域内都是离退休的老职工（无权无势）或者现职低层员工，这次变动的奇妙的地方就在这里了

所以他们想找找路子想想办法，冬季到了，单位的暖气也不热了，说是要准备拆掉锅炉了

因为去过那边，知道我的这个同学那边的境况，所以还是想看看大家有过什么好办法好经验的，都是国家好职工，听组织的话，但是这次确实让大家比较凉

tsfrank · 发表于 2010-12-20 13:47:19

“谈”是没用的，开发商是不肯和p民谈的

henry2000888 · 发表于 2010-12-25 22:36:10

最新消息

单位看有钉子户出现

开出新的条件

签约户再送几个平米，但是要在年底签约，否则过期无效

addmyin · 发表于 2010-12-26 19:54:09

老百姓的原则就是汽油桶，煤气罐么。

拉拉 · 发表于 2010-12-26 20:11:27

6层按1:1.2 非常不对!
KFS太狠了点.

查你们当地的类似例子作为参考。然后再适当降点条件和KFS谈。

lixxkk · 发表于 2010-12-26 22:54:54

和平谈的话，只能看开发商是不是会从牙缝中抠出一点施舍给大家。

henry2000888 · 发表于 2010-12-30 22:28:29

朋友告诉我，这几天开发商和厂办公室的密集打至少三次电话，催促签约

局面越来越复杂了，不过还是有几百户没有搭理开发商这个茬。

camio · 发表于 2011-1-1 00:15:29

很显然，头头已经被攻关了，并且成为了帮凶

nceva · 发表于 2011-1-1 02:08:12

拆迁回迁房，也是通说的“原拆原还”，即“拆一还一”
这个回迁房或原拆原还，根本不涉及地价或现在市场房价关系。

通常都是1：1的原拆原还，新房多出来的面积，按优惠价有被拆迁人购买。

楼主案例：现在是1：1.2，比如我家有50平米，现在开发商给我60平米，地段地块无任何变化，原地的新楼房。

可以这样讲，这个开发商算一点厚道了，在政策之外，多补偿了20%面积，另外现在还送几个平米。

nceva · 发表于 2011-1-1 02:15:14

我个人觉得楼主朋友现在需要解决的关键问题是
1. 在开发商不让步的情况下，新房子超过原拆原还面积的购买价格是多少，这个价格很重要，必须是最低最低的成本价
否则哪怕就算你谈成1：2，1：3的原拆原还都没用，

2.必须解决整个小区水暖问题，这个可由国企，小区物业，开发商，小区居民，共同来解决
是否由物业公司来日常管理维护，开发商出一部分钱，国企也出一部分钱，居民出暖气费，

henry2000888 · 发表于 2011-1-1 08:25:22

引用第16楼nceva于2011-01-01 02:08发表的 :
拆迁回迁房，也是通说的“原拆原还”，即“拆一还一”
这个回迁房或原拆原还，根本不涉及地价或现在市场房价关系。

通常都是1：1的原拆原还，新房多出来的面积，按优惠价有被拆迁人购买。

.......

问题在于这个厂子所有的现任领导和善于来事的人都先知先觉的把自己家搬离这个拆迁区域，这样的好事领导怎么不积极呢？这太反常了吧，想起前几年这些头脑换房子跟换衣服一样起劲，这次这么操作，很吊诡啊

而且居民提出两个问题：第一取暖问题，第二建筑小区的底商收益部分将来返还所有业主减免费用问题，现在没有一个回复的，这些问题厂子不解决要职工自己来扛，甩包袱也太没有

nceva · 发表于 2011-1-1 14:47:07

是的，其实关键不是面积多余补偿的问题，因为毕竟是“原拆原还”这一拆迁性质决定了额外补偿面积不可能太多，对于以前国企福利分房下成套的居住物业，不可能是1：2的比例。

我个人认为现在关键问题是如何谈判一个日常物业费以及取暖费的问题

至于怀疑领导搬迁，也不是重点，因为原拆原还，基本无油水，不太可能像正常的拆迁那样，拿到几套近郊的安置动迁房。

当然对于领导来说，无论他家现在在哪里，开发商总会给油水的，谁叫他在那个位子上呢

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