承租人的优先购买权应不应该废除？

xusheng

听重庆市高院民一庭庭长讲座，他提出的问题：
１.有买卖不破租赁存在，对承租人保护是否足够？
２.承租人的优先购买权在实务中不好操作，出租人没履行通知义务把房子卖了，.承租人起诉，法院怎么判决呢？是判决买卖无效？还是判决.承租人以该同等条件直接买下该房子？

jintanfayuan

废除？话题有点大了吧

含笑饮砒霜

楼主你的意见呢？？？？？？

xusheng

1..
买卖不破租赁对承租人的保护应该算很充分，但并不能说就足够！举个例子来说吧，某甲个体工商户租了一个铺面做生意，装修等等花费很大，现在房东要把房子卖了，你说买买不破租赁能充分保护他的权利吗？租赁再不破还是有期限的，有优先购买权就不一样了。
2..
主要是我国法律只规定了优先购买权，并没有规定具体怎么实现！法律的漏洞，还能怎么办？
修改，司法解释都行，但废除我还不是很赞成！
说到承租人的保护，还有个题外话，房子被征收征用，承租人能不能获得补偿或者赔偿，我国法律都没涉及呢！

引用第3楼xusheng于2007-05-07 20:11发表的 :
1..
买卖不破租赁对承租人的保护应该算很充分，但并不能说就足够！举个例子来说吧，某甲个体工商户租了一个铺面做生意，装修等等花费很大，现在房东要把房子卖了，你说买买不破租赁能充分保护他的权利吗？租赁再不破还是有期限的，有优先购买权就不一样了。
2..
主要是我国法律只规定了优先购买权，并没有规定具体怎么实现！法律的漏洞，还能怎么办？
修改，司法解释都行，但废除我还不是很赞成！
.......

赞成对“优先购买权”作立法或司法解释以明确怎样实现。
但据现有法律规定，。”《最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见(试行)第118条规定：“出卖人出卖房屋时未尽通知义务，致使承租人丧失行使优先购买权机会的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”按我国的通说，由于优先购买权属于附条件的形成权，故出租人未通知承租人而出卖出租房屋，承租人可以请求宣告该房屋买卖无效，人民法院依承租人的请求宣告出租人与第三人的房屋买卖合同无效，确认承租人有优先购买权。
但要考虑善意第三人利益的保护。如何判断善意？《城市房地产管理法》第53条和《城市房屋租赁管理办法》第13条规定，房屋租赁实行登记备案制度。据此，房屋租赁合同已登记备案而买卖，第三人可判断为恶意；房屋租赁合同虽签订但未经登记备案的情形下，从交易安全的维护原则看，应判为善意。

天大地大

我的理解：
1、应充分保护承租人的利益。相对人出租人来说，承租人是弱势群体，是受法律优先保护的对象，要充分保障承租人的权益。（与加盟、代理相类似，加盟商和代理商属弱势群体。欧洲的法律特别注重保护加盟商和代理商的利益，比利时的法律可以说是做到了极致）。我国法律现有“优先购买权”和“买卖不破租赁”二项制度来保护承租人的利益。但是，租期到了后，承租人是否有同等条件下的“优先承租权”呢？出租人是否有与“优先购买权”情况下的类似通知义务呢？其实，该庭长提出的问题应该就是承租人的“优先承租权”问题，因为我国法律没有规定“优先承租权”。虽然没有此项规定，然而，根据保护弱势方的原则，我们完全可以从“优先购买权”和“买卖不破租凭”衍生出“优先承租权”。实际上，司法实践已有相应案例了。参见《房屋承租人的优先承租权应受司法保护》http://www.people.com.cn/GB/14576/14840/3151901.html
楼上各位的讨论都没有注意到这个问题主是要优先承租权的问题

2、关于优先购买权的问题，不多说了，4楼的解释已经非常清楚了。

3、承租人的征用补偿问题。实际操作中是有补的。我们这里对一般小店的补偿是5000元