物权法实施后，情侣分手后，共同购置但尚未取得产权的房屋该如何处置？

含笑饮砒霜

其他条件：
1、男方承担了全部出资，包括首付、贷款期供等；
2、购房合同、借款合同都是两人共同签订；
3、女方在房屋所在地，男方在外地；女方掌握全部购房资料；
4、男方目标是单独取得房屋产权，而且不给予女方任何补偿；
  女方目标是一半产权，最低目标是获得增值部分的一半作为补偿。

问题是：
尚未取得产权情况下，男方该采取何种诉讼策略？
还是要先办理产权登记后再进行共有财产分割？？

本问题的关键不是实体问题，而是程序问题，当然实体问题也值得讨论

ly188

　　虽然这个男人狠了点，不过我到觉得男方可以单独取得房屋产权，而且不给予女方任何补偿根据。

　　物权法 第九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。

　　我觉得光是购房合同、借款合同应该不属于这个不动产的登记范畴吧。

　　同时第三十四条指出 无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。

　　我想说既然有证据表明了钱都是男方出的，男方讨回房产应该属于权利人的权利。

　　既然你说了是情侣，那就是没有结婚的，应该不受到婚姻法的保护，对吧？

maobu

不知道楼主是站在哪一方的角度发问的？

含笑饮砒霜

我所问的问题关键是：诉讼策略问题或者说该怎么操作的问题

因为没有取得产权 这房子还是登记在开发商名下的
从物权法的角度来说 这房子还是开发商的

含笑饮砒霜

引用第2楼maobu于2007-10-09 14:06发表的 :
不知道楼主是站在哪一方的角度发问的？

男方

ly188

引用第3楼含笑饮砒霜于2007-10-09 14:16发表的 :
我所问的问题关键是：诉讼策略问题或者说该怎么操作的问题

因为没有取得产权 这房子还是登记在开发商名下的
从物权法的角度来说 这房子还是开发商的

你先让我把问题分析分析么,至于你的问题

让我想想..想想..

wonder827

仅供参考：
未婚男女以共同名义贷款买房，一旦中途分手，双方又该怎么办呢？吴小丽和男朋友共同出资购买了一处房产，购房合同上写的是两个人的名字，双方各占产权５０％的比例。首付款１０万元人民币是男方付的，入住后共同偿还贷款７个月。后来二人感情发生变化，决定分手，男方不再想和小丽共同买下这所房子，小丽虽愿意独自买下这处房子，但担心自己独自还了贷款，却不能独立拥有产权。双方本想办个过户，将房产证上写成一人的名字，但到房管局咨询后，得知因房子是贷款买的，现在不能变更产权证上的名字，除非全部还清贷款。又咨询银行，希望银行同意一方退出贷款，但银行又不同意，着实难为了他们双方。
支招：双方分手后若在10到15年的贷款期限内共同承担还贷义务，对任何一方都已不可能。因此，在不危及银行利益的前提下，由双方自己签订一个内部协议，明确双方的权利义务是唯一可行的办法两个人可以在律师帮助下到公证处，在公证员的参与下签订一份协议书。男方将属于自己的５０％的产权份额以一定的价格转让给小丽，男方不再承担今后的还贷义务，在政策允许的情况下，男方需及时与女方办理房屋登记及过户手续。本协议不具有对抗第三人的效力，即如果小丽今后不能独立还贷，男方需根据与银行签订的贷款合同承担连带还款义务。但小丽需在还清男方所支付的还贷款项后，方有权要求男方履行房屋过户登记义务。房屋产权登记在小丽名下时，小丽获得房屋的完整产权。这个协议解决了买房过程中出现的实际问题。

hw8210

含笑，这个事你又拿出来整啦？？

含笑饮砒霜

引用第7楼hw8210于2007-10-09 15:34发表的 :
含笑，这个事你又拿出来整啦？？

集思广益嘛

弄好了就可以操作了呀 俺要养家糊口的呀

天不为已

首先需要明确的是直至目前为止，该套房屋的产权应该归银行所有，这套房子在完成贷款给付过程前都不属于情侣双方共同购置但尚未取得产权的房屋，男方如果想得到该房的全部产权首先需要证明的是这套房屋是由其出资购买，并在给予首付后又是由其独立承担贷款本息，男方可以借用民法上不当得利（或重大误解）之条款请求法院判决变更购房及借款合同至男方名下，而不用以共有的方式请求变更。

含笑饮砒霜

引用第9楼天不为已于2007-10-09 19:05发表的 :
首先需要明确的是直至目前为止，该套房屋的产权应该归银行所有，这套房子在完成贷款给付过程前都不属于情侣双方共同购置但尚未取得产权的房屋，男方如果想得到该房的全部产权首先需要证明的是这套房屋是由其出资购买，并在给予首付后又是由其独立承担贷款本息，男方可以借用民法上不当得利（或重大误解）之条款请求法院判决变更购房及借款合同至男方名下，而不用以共有的方式请求变更。

你的总体思路我能理解 就是说提起合同变更之诉
这个我也考虑过
但是诉讼理由：不当得利？重大误解？ 还不如说情势变更呢 呵呵
而且 这样的话就要两个诉讼 当然 银行和开发商也得分别列为被告

丫头片子

根据《中华人民共和国城市房地产管理法 》第四十四条 第四款商品房预售应向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
     商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。
    所以，按照第一的条件已经在支付月供了，应该是期房，那么预售登记应该已经办好了，在预售登记办好的前提下，这样的话实际上产权登记已经完成。

含笑饮砒霜

引用第11楼丫头片子于2007-10-10 12:07发表的 :
    根据《中华人民共和国城市房地产管理法 》第四十四条 第四款商品房预售应向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
     商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。
    所以，按照第一的条件已经在支付月供了，应该是期房，那么预售登记应该已经办好了，在预售登记办好的前提下，这样的话实际上产权登记已经完成。

这个
曾经听王轶的物权法讲座中提到
原来的房地产预售登记，被房地产管理部门解释为纯为方便房地产交易市场管理的行政管理行为
并不具有物权法上预告登记制度的相关权能，包括使请求权物权化、登记排他性、破产保护等；
他说这个观点还得到了法院系统的支持。

而即使是物权法上的预告登记制度，貌似也只是不动产物权变动请求权的物权化，并不能直接认定为产权登记。

天不为已

引用第10楼含笑饮砒霜于2007-10-09 20:30发表的 :


你的总体思路我能理解 就是说提起合同变更之诉
这个我也考虑过
但是诉讼理由：不当得利？重大误解？ 还不如说情势变更呢 呵呵
.......

其实那有这么复杂，你提起一个诉讼然后把开发商或者银行列为第三人就可以了，还有你说的情势变更条款虽然在法律上也可以站的住脚，但男方恐怕就保不住那所有的产权，还得分出来给女方一点，而不当得利不同，不当得利应当返还。

含笑饮砒霜

引用第13楼天不为已于2007-10-10 14:12发表的 :

其实那有这么复杂，你提起一个诉讼然后把开发商或者银行列为第三人就可以了，还有你说的情势变更条款虽然在法律上也可以站的住脚，但男方恐怕就保不住那所有的产权，还得分出来给女方一点，而不当得利不同，不当得利应当返还。

复杂不复杂 不到具体操作阶段 都不敢说
个人只是觉得要是用 重大误解 不当得利来主张变更合同 恐怕这合同就变更不了了

丫头片子

引用第12楼含笑饮砒霜于2007-10-10 12:25发表的 :


这个
曾经听王轶的物权法讲座中提到
原来的房地产预售登记，被房地产管理部门解释为纯为方便房地产交易市场管理的行政管理行为
.......

1、根据《中华人民共和国城市房地产管理法 》第四十四条 第四款商品房预售登记问题，不是预告登记。

2、建设部颁发的《城市房屋权属登记管理办法》规定，及国务院的房屋登记管理办法规定，不动产的登记是行政主管部门的行政行为。这里不仅包括预售房屋的登记，也包括现房的登记都是行政机关的行政行为。而根据物权法的相关规定，登记制度即是公示效力。

3、物权法的第二章里对房屋的预售登记并没有作出任何规定。相关的法律也没有作出相关的规定。根据物权法的规定不动产的设立必须登记。预售登记也好，正式登记也好。都是物权法上的物上请求权。

含笑饮砒霜

引用第15楼丫头片子于2007-10-11 15:04发表的 :


1、根据《中华人民共和国城市房地产管理法 》第四十四条 第四款商品房预售登记问题，不是预告登记。

2、建设部颁发的《城市房屋权属登记管理办法》规定，及国务院的房屋登记管理办法规定，不动产的登记是行政主管部门的行政行为。这里不仅包括预售房屋的登记，也包括现房的登记都是行政机关的行政行为。而根据物权法的相关规定，登记制度即是公示效力。
.......

你可以看看下面这本书

http://www.law-lib.com/shopping/shopview_p.asp?id=28541

ly188

当初 为什么不做婚前财产鉴定

含笑饮砒霜

引用第17楼ly188于2007-10-11 15:28发表的 :
当初 为什么不做婚前财产鉴定

马后炮了吧