2011房价不会有太大波动

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提要：2010年是房地产纠结的一年，两次调控，若干政策，都没能够稳定持续飚高的房价，购房人随着一轮轮政策一次次地失望。2011年，住宅市场又走向何方？中原地产认为保障性住房占成交量比重将增加。戴德梁行认为2011年商品房攻击比较平衡，因此房价不会有太大波动。

　新浪地产讯 2010年是房地产纠结的一年，两次调控，若干政策，都没能够稳定持续飚高的房价，购房人随着一轮轮政策一次次地失望。2011年，住宅市场又走向何方？中原地产认为保障性住房占成交量比重将增加。戴德梁行(微博)认为2011年商品房攻击比较平衡，因此房价不会有太大波动。

　　明年新房价格不会有太大波动

　　今年十二五规划里提及，明年将建1000万套保障房。加上今年的580万套，这个量其实是很大的，可以看出政府决心补上之前保障房的亏空。在未来，有更多人受惠于保障房。但是这些保障房，包括今年开工建设的，到投入市场，中间需要2--3年，因此，保障房对明年的住宅市场不会产生太大的影响。

　　明年的住宅市场还是主要依靠商品房，包括存量的和新建的商品房。总体的供给还是会比较平衡，不算少。但是刚需，改善性需求，投资性需求依然会客观存在。因此明年房价不会有大的波动，明年中期会有些变化，房企银根收紧。

　　住宅供给增加 成交量稳价稳

　　2010年偏紧的信贷政策，加上目前对预售资金监管的力度加大，一些楼盘延迟了开盘上市的时间，开发商资金压力越打越大。预计2011年北京市商品住宅供给将继续增加。

　　而2010年两次政策调控，市场中投资需求和部分刚性需求被抑制，推迟了购房入市的时间，而在2011年部分需求将会得到释放。2011年宏观调控政策仍将持续，预计住宅成交量、价都将会保持平稳态势。其中新房供应加大且提快的预期和保障性住房的陆续上市，新房价格在2011年仍会保持相对稳定，不会有太大波动，一手住宅成交量预计在10万套左右，其中保障性住房所占比重将有所增加。

　　受一手住宅市场供给增加的影响，二手房的需求量将被分流和稀释。二手房成交量将会保持稳定，但考虑到二手房位置的优越性，其市场份额从长远看仍会越来越大，考虑到2011年的政策环境，预计成交量将保持在18万套-20万套之间。价格方面，因政策调控作用，会继续保持相对稳定。而伟业我爱我家(微博)则认为考虑到2011年调控政策仍将延续，以及今年约有1.3万套经济适用房因年中政策调整变化而进入到市场交易属异动现象，所以明年的北京二手房市场实际交易总量或将有所下降，约在15.5万套左右，与今年的过户交易总量相比或将减少一成。而政策的从紧也使得投资投机客大量撤出楼市，二手房价再度出现大幅上涨的现象也将很难再现。

　　保障房供给量增加 保障人群扩大

　　在保障房供应方面，因住房城乡建设部下发的《关于报送城镇保障性安居工程任务的通知》明确2011年全国要安排建设保障性住房和各类棚户区改造住房1000万套，比2010年580万增长72.4%，其中公租房将占主要部分。因此明年保障性住房的供应也将大幅增加。且会根据本地中偏下收入家庭、新就业职工和外来务工人员规模、住房等情况，重点规划安排公共租赁住房建设任务，因此通过公租房由政府解决部分金字塔最底端人群的住房问题，将有效缓解租房和购房需求，从而为房地产市场降温，从而起到缓解供求矛盾，稳定房价的作用。

　　同时，北京仍在执行2010年5月后一个家庭只能购买一套房的政策，也大大抑制了需求的释放，并可以缓解新房供应量还未形成有效供给时间段尖锐的供需矛盾。从这些方面都表明在2011年供应量逐渐加大释放的过程中，需求仍通过政策进行一定的控制，等到供应真正投入市场时，即可通过商品房、中小户型商品房、保障性产权房和保障性公租房等满足各个层次的需求，从而达到新的供需平衡。

　　城市发展边缘化 新城规划异军突起

　　地铁不仅缩短了城市的空间距离，改变了人们的生活方式，也改变了城市的发展格局。今年年底之前，打通北京城市中心区与郊区的交通瓶颈、总里程达108公里的5条地铁线(房山线、大兴线、昌平线、顺义线、亦庄线)将相继开通，北京郊区进入城市副中心的蓝图由此展开。

　　11月份新增一手项目中，75%的项目都集中在昌平、亦庄、顺义、大兴、房山等郊区，再加上在售的老项目，郊区板块目前有近60个项目在售。这些郊区项目成为年底密集开通的5条地铁线路最直接的受益者。此外，新城规划异军突起。西部，面对首钢搬离后留下的产业真空，石景山区政府制定了新的区域发展定位 ——CRD，即首都休闲娱乐中心区；东部，通州运河核心区于2010年上半年完成了运河核心区基础设施综合规划的方案和土地利用总体规划的编制，而新城 “低碳生态、绿色宜居”等特色建设也将吸引众多购房者的聚集。
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