徐冰：“房价谁说了算”的确是调控的关键

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　　“房价究竟是总理说了算，还是总经理说了算”，针对这一尖锐而形象的问题，温家宝总理在１２月２５日做客中央人民广播电台中国之声直播间时回应道，“房价来讲有政府应该管理的部分，有市场应该管理的部分，总理应该管的主要是保障性住房，解决的主要是中低收入者的问题。”他同时表示，今年调控房价的措施落实得还不够好，今后将继续从两个方面加大力度，一是加大保障性住房的建设力度，二是要抑制投机，主要是利用信贷的杠杆，并且加强对土地的管理。

　　温总理的表态其实全面表达了当前之于房价调控的主要看法。当前，加大保障性住房建设被寄予厚望，人们期冀保障房大量入市以平抑飞涨的房价。从供需平衡的经济学角度，这种认识自然逻辑自洽。今年保障性住房为５８０万套，已经建成３７０万套，明年将开工１０００万套。只要保障性住房能够持之以恒地得到切实落实，必将对商品房市场以及房价产生重大影响。

　　可是让人疑虑的问题恰恰在保障性住房上面。首先是建设进度。保障性住房的建设进度如果总是出现欠账，将会对商品房产生巨大的激励效应，并在不短的时间内支撑房价维持在高位。而这种反向激励的后果，不仅使得政府的房价调控达不到预期效果，同时也丧失了民意基础，对政府的公信力造成巨大伤害。

　　其次是保障房用地的供应。保障房建设经济效益不彰，在当前的考核机制下，对依靠卖地财政的地方政府几乎没有什么吸引力。去年１—１１月，我国保障性住房用地供应２７．５４万亩，仅完成年度计划供应量的４６．６６％。今年在强力调控政策的压力下，情况应该有所好转，但实际结果未必能够乐观。国土部的最新数据显示，今年前１１个月，全国保障性住房用地供应１．３４万公顷，同比增加４３．５％，占住宅用地比例达１４．０１％。国土部据此认为确保了国务院下达的５８０万套保障性安居工程建设用地供应。

　　但按照４月１５日国土部公布的２０１０年住房用地供地计划，全国保障性住房用地为２．４万多公顷，目前的１．３４万公顷只占全年供应计划的一半多。也许，国土部的年度概念与自然年度概念不是一回事，剩余的供应计划，有望在今后几个月中予以完成。但既然有没完成的前车之鉴，我们应该对此保持足够的警惕。

　　中国的土地和保障房供应，未必取决于国土部、住建部等国家部委，很大程度上要看地方政府的脸色行事。目前，许多地方都宣称大幅度加大了保障房供应，但据媒体报道，保障房中其实纳入了数量不小的动迁房，保障房实质性的增量增加并不明显。

　　这种文字上的游戏典型反映了当前中国的行政生态。保障房的建设进度、土地供应以及资金安排，都取决于地方政府的态度和动力，在考核机制不变的情况下，很难想像无利可图的保障房建设能够得到切实推进而不打折扣。

　　所有问题的关键，都纠结于地方政府这一个环节。张五常将中国的经济奇迹归结为县级政府间的竞争。每一个县级政府，其实都是一家公司。而中国独特的租税分成机制，为县级政府提供了巨大激励，使得它们有很强的发展当地经济的动力。尽管我们不同意张五常教授的全部观点，但也承认他的确看到了一个极为关键的所在。其实类似公司的不唯县级政府，仅在卖地这个环节，经济利益就绝不只是县级政府在严重关注。

　　既然各级政府都是一个公司，那么“房价是总理说了算，还是总经理说了算”，其实不言自明。而由此，房价调控的关键，也不言自明。

转自：http://theory.people.com.cn/GB/13619091.html
推荐理由：个人也认为：“房价有政府应该管理的部分，有市场应该管理的部分，政府应该管的主要是保障性住房，解决的主要是中低收入者的问题”。政府提供的保障性住房应当以廉租房为主，而不是建设大量的经适房等，目的就是要达到低收入者有房住，而不是有房子。如果大量实行经适房等低价房，就会破坏市场供给规律。所以政府调控方式，是管理需求的问题，而不是打压房价的问题。以满足中低收入者的需求为主，而不是抑制人们购房的需求，尤其是高收入者的需求