“限价拍地”将向全国推广 土地出让不再“价高者得”

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国土部今年将完善“土地招拍挂”出让模式　买地价高者得“定律”将有望改变

北京市去年为防止“价高者得”而在土地招拍挂中推出的“综合评标”、“限地价竞配建租赁房面积”等出让模式可能将在全国推广。昨天，在北京召开的国土部全国国土资源工作会议上，国土部部长徐绍史表示，今年将深化有偿使用制度改革，深入推进国有土地有偿使用制度改革，坚持和完善土地招拍挂出让制度，认真总结、规范和完善“限房价竞地价”、“双向竞价”、“综合评标”等多种房地产用地出让模式，推动工业用地弹性出让和租赁制，推动土地供应由“价高者得”的单一目标向完善市场、保障民生等多目标管理转变。

“招、拍、挂”核心成“价高者得”

20世纪80年代末之后，土地市场在全国主要城市逐步建立。1992至2003年，全国累计收到1万多亿元的土地出让金。自2004年以来中国土地出让方式发生重大变化，努力推行土地“招、拍、挂”。由于“招、拍、挂”的核心是“价高者得”，全国土地收入猛增。统计数据显示，2006年全国土地出让金达7000亿元人民币。2007年全国土地出让收入接近1.3万亿元，其中招拍挂出让土地收入超过9000亿元，比上一年增长约六成。2008年中国土地市场明显降温，全国土地出让总收入9600多亿元。2009年中国土地出让总价款为1.59万亿元，同比增加63.4%。

　疯狂竞价致屡屡出现“地王”

事实上，从2007年以来，北京、上海等地土地交易中，挂牌出让中的疯狂竞价和屡次出现的“地王”，一直是社会和媒体关注的焦点。也正是如此，去年4月，北京市国土局副局长曾赞荣表示，北京将改进“价高者得”的挂牌出让方式，更多的采用“综合条件最优者得”的综合评标方式，开发商的报价在评标中的比重只占25%。评标中还将设定地价的合理区间，如果超出区间，开发商即使报价再高，评标中也无法加分。

在北京市国土局尝试的这种新出让模式中，评标因素包括土地价款、付款进度、开发建设周期、企业资质、业绩、财务情况等。同时，投标人以往出让合同履约情况、参与建设政策性住房情况，以及投标人近期拿地情况和对未来商品住宅销售价格的承诺等因素，也首次纳入评标条件。北京市随后推出的多宗“综合评标”出让地块成交结果显示，“价高者得”现象得到了抑制，房山区长阳镇3号地、8号地，昌平区北七家等地块最后得主都非“报价最高者”。此后，北京还试点了“限地价，竞政策性住房面积”的出让方式，即先限定地块的合理最高上限地价，开发商报价达到这个价格后改现场投报配建政策房面积，谁投报政策房面积多，谁就以合理最高上限地价拿地。

北京“限价模式”得到肯定

显然，北京市国土局上述完善土地招拍挂的出让新模式所取得的效果得到了肯定。昨天的会上，徐绍史介绍，将从三个方面深化有偿使用制度改革。一是深入推进国有土地有偿使用制度改革。及时出台新修订的划拨用地目录，逐步扩大有偿用地范围。二是坚持和完善土地招拍挂出让制度。认真总结、规范和完善“限房价竞地价”、“双向竞价”、“综合评标”等多种房地产用地出让模式，推动工业用地弹性出让和租赁制，推动土地供应由“价高者得”的单一目标向完善市场、保障民生等多目标管理转变。三是推进矿业权出让制度改革。围绕地质找矿新机制落地和“358”行动实施，进一步完善矿业权管理，规范矿业权协议出让。

　将开展土地统一登记试点

此外，徐绍史强调，还将规范推进农村土地管理制度改革：稳妥推进农村集体土地产权制度改革，全面加快农村集体土地确权登记发证工作，力争开展土地统一登记试点；加快推进征地制度改革，完善征地补偿安置机制；推进集体建设用地管理制度和改革试点。加强农村集体建设用地和宅基地管理，有序推进集体经营性建设用地流转试点，加快起草《农村集体建设用地流转管理办法》。

限价毕竟还是强制性干预，市场性调节有待加强。