养老社区是适老性居住、服务和保障的产业革命

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http://news.hexun.com/2011-02-14/127288076.html
老龄化社会需要政府加大保障力度啊

   养老社区是养老服务业链条中的本位产业，对于养老服务业的关联和衍生产业具有基础性的作用和拉动效应。养老社区包括三要素，第一是设施，包括居住建筑、公共建筑等；第二是服务，包括家政服务、护理服务等；第三是保障，包括社会保险、商业保险等；三者构成一个三角形支撑结构。其中，服务是核心，位于最顶端。基础的两角，一角是设施，另一角是保障。所以，养老社区与传统的房地产概念有着根本的区别。可以说，养老社区是适老性居住环境、服务环境和保障环境的统一，是居住、服务和保障三方面的革命性产业创新。

　　一、养老社区是适老性居住、服务和保障环境的综合体

　　第一，养老社区不同于一般居住区，它是适老性的居住环境、服务环境和保障环境的综合体，不仅仅是一个简单的建筑概念。从服务角度讲，养老社区是对当今一般居住区的一种根本性功能提升，某种程度上也是房地产业和助老服务业的一次革命。目前的一般居住区无法适应老龄化的需要，基本不具备适老化的居住环境和适老性的服务环境。

　　第二，养老社区也不同于通常所讲的老年社区。养老社区的消费主体和老年社区有很大差别。老年社区顾名思义是老年人住的，但养老社区的消费主体包括准老人、老人，以及探望老人的亲属。这涉及两个非常重要的理论。2002年，联合国提出一个积极养老的概念，强调老少同堂，老人和孩子要经常有生活接触。还有一个理论是健康养老，强调通过营养和医疗干预，使人健康地老去。养老社区具有“养”的概念，实际上也有“孝”的理念，所以养老社区的消费群体更丰富，内涵也更为积极。

　　第三，养老社区和老年公寓有着重要区别。我国有老年建筑标准，仅从建筑角度切入。现在的误区在于好像解决老年建筑问题就可以了，这是不对的。应该有一部养老社区，而不是养老公寓的建筑标准，因为其中涉及到服务和保障的问题；并且老年建筑与其他一般居住建筑差别明显，要从服务角度出发谈建筑。很多老年建筑设计的问题在于本末倒置，沿用传统房地产建筑概念，而不是从养老服务的角度进行规划建筑设计。

　　第四，要清楚养老社区和养老院的区别。两者主要的区别是消费层次不同和养老模式不同。养老院的消费层次是低水平的，养老社区则是面向中高端人群的。养老院一般都是政府或慈善机构投资，是相对低水平的服务和保障；养老社区应该没有政府投资，否则就意味着财政分配的失衡。政府的职能是帮助弱势群体，财政投入支持养老社区是不公平的。养老院的消费群体是老人，养老社区消费群有准老人，老人及其亲属。养老院本质上属于机构养老概念，养老社区本质上属于家庭养老概念。

　　二、必须根据服务和管理要求来统领养老社区的建设规划

　　养老社区的核心不在建筑，而在于服务。与传统的房地产开发不同，养老社区必须根据服务和管理要求来确定社区的规划和建筑方案，包括社区选址、建设规模及居住和公共设施的配置比例等。

　　在选址方面，养老社区一般应选择郊区。因为郊区生态环境较好，而且地价较低。老人需要健康养老，对居住环境要求高，郊区环境优于中心城区；但不能距离中心城区太远，一般一个小时车程较好。因为通常中心城区有比较好的服务配套，所以距离不能太近，也不能太远。

　　关于用地面积和建设规模，到底多大用地面积好，多大建设规模最经济？这个问题没有固定答案，必须要先从服务来测算，不是测算居住面积，而是测算公共服务面积需要多少，从而倒推测算居住面积配比，再推算用地规模。这样才能保证开发成本最低，老人享受的服务最好。这里有一个养老社区临近周边的20分钟车程范围内的适老性社区公建的变量影响。

　　养老社区居住环境、服务环境的优势体现在硬件方面就是居住面积和公共配套面积的比例关系。按照经验，如果要保证服务质量，服务面积，即公建配套面积比例通常应在20%以上。这非常重要，因为一般的居住区的服务面积，包括会所、物业设施等充其量不超过5%。

　　三、养老社区的定价应综合考虑土地、不动产和服务成本

　　养老社区是一个服务产业，合理的定价模式非常重要。养老社区与一般养老机构的重要差别在于养老社区是市场化定价，而非政府指令价或指导价。土地价格对养老社区定价影响非常大，但要做养老社区，要做到投资企业和消费主体的产权清晰，达到家庭养老概念，只能通过市场化渠道获得土地。很多开发商想绕开这条路，事实上是走不通的，只会南辕北辙。市场化拿地会推高养老社区投资和经营成本，因此需要政府有相应的产业政策来弥补。

　　养老社区的用于租售的不动产定价由三方面构成，第一是适老性居住，第二是公建配套建筑的成本，第三是投资商的管理服务利润。因此养老社区中用于租售的不动产价格肯定高于一般居住建筑的价格。

　　养老社区的服务定价涉及到人工成本，设备、设施成本（包括折旧），以及必要的经营利润。服务定价的水平也是保证养老社区服务品质，故控制运营成本是关键，两方面的平衡不易把握，需要在规划建设阶段就进行深入研究。

　　四、政府需要从支持产业发展的角度支持养老社区

　　养老社区投资是企业行为，但离不开政府多方面的支持。首先，政府要退出高端养老市场，市场要做大，政府的功能就要收缩。客观上，单靠政府支撑不了养老问题，所以政府退出高端市场是非常必要的，即使是公办民营的也应该退出。这是市场经济的必然要求，否则就不存在公平竞争。

　　第二，政府要制定产业的核心规划，只有形态上的城市规划还不够，必须要重视产业规划。而且不能一届政府一个规划，要有长远规划和持续关注。

　　第三，政府需提供必要的扶持政策。养老社区价格的形成都是市场化的，为了在早期扶持这个产业，政府需制定配套的产业政策，比如土地出让金的返还，各种税费的减免，从而部分弥补养老社区市场化取得土地成本的劣势。

　　另外，政府还需要制定养老社区建设和服务的标准，以规范产业的发展。在政府审批环节，需提供便捷、快速的服务，否则企业的经营效率会很低。如果以上的政府职能方面做不好，只有企业的单方面热情，这个产业是发展不起来的。

　　（作者系上海市崇明县副县长，本文根据其在本次研讨会上的主题演讲整理而成）