讨论 地震毁了我才买的按揭房，怎么办？

mliu3103

一场突如其来的汶川地震，让我也成了直接受害者！
我在成都绵阳今年3月份刚刚买了一套按揭房，地震后房子出现了1厘米宽裂痕，成了危房，但是开发商坚持认为是由不可抗拒力量致使，不负责重新修复建筑！
剩下的就是银行刚刚出台政策：地震毁了的住房，贷款人仍需按月还贷。头都大了，新房还没进住过就没了，相反倒是背负了26万的贷款。。。。

我是这样想的：按揭房在本人未还清贷款前是属于银行的！这是法律规定的，本人只有使用权，所以本人的贷款还得还，但是房子是银行的，地震后本人无房子使用了，那么要么银行重新给套房子，要么是银行单方面违约本人不用还贷！不知道坛子里学法律的怎么看呢，给点建议呢

磁铁

不知道楼主贷款时候抵押的是什么？如果抵押的是这套房子本身，可以不还贷。

地震属于不可抗力。《民法通则》 第一百零七条规定“ 因不可抗力不能履行合同或者造成他人损害的，不承担民事责任， 法律另有规定的除外。”银行要求贷款人在贷款前将房子进行保险，并且指定银行为“受益人”，当发生地震使房子损坏，你得到的保险理赔款全部归银行所有，抵作贷款。

maobu

近日，关于按揭贷款房屋是否受地震影响的问题，在社会上激起热烈辩论。有意见认为，贷款房屋若在地震中遭受全损，则贷款者可不必支付余款。为此，记者走访了多家商业银行和法律界人士，得到了基本一致的答案，即贷款者与银行之间的债务关系，不因抵押品（房屋）的灭失而消失。也就是说，即使房屋全损，贷款者也有义务按月还清余下贷款。

银行业内人士向记者表示，房屋抵押贷款属于消费贷款的一种。从民法看，贷款者和银行分别担当债务人和债权人的角色，而房屋产权便是银行发放贷款时收取的抵押品；但抵押品的灭失并不导致债务人和债权人之间关系的终结。事实上，按照我国的《民法通则》和以往的判例：如果抵押品受损，且抵押品已投保的情况下，则银行有权从保险金中优先受偿；如果没有投保，银行也能从追索贷款者的其他财产中优先受偿。由于我国尚未建立个人破产保护制度，这意味着银行有权利要求法院对贷款者的其他存款或资产实施冻结。

事实上，消费者和银行之间的贷款协议也显示，抵押品灭失且消费者不能再提供可替代的履约保证，双方可以经过协商终止贷款合同的履行。如不可抗力事件在保险范围内，则银行有权从保险理赔金中一次得到相应于未结本息的补偿。对因消费者的原因未投保或未足额投保致使银行未能得到全额补偿的，消费者仍负有付款的责任。

显然，作为商业公司，银行是不可能主动免除债务人还款义务的。那么，房贷险能否为地震受灾房屋买单呢？答案也是遗憾的。根据我国保险业通行的《个人贷款抵押房屋保险条款》，由于“地震或地震次生原因”所造成“保险财产的损失，保险公司不承担赔偿责任”。有律师表示，根据《合同法》的意思自治原则，在保险合同双方充分协商的基础上，依据权利义务相一致的原则，在保险公司风险增大的情况下，按揭贷款者可以通过增加保费等方式，同协商保险公司重新确定保险条款。可是，这对已经发生损失的房屋显然于事无补。

他山之石，可以攻玉。记者经查阅后发现，美国在1973年通过的《洪灾保护法案》就要求，在易受洪涝侵袭的地区，贷款机构发放的抵押贷款必须附有洪涝灾害损失保险；而日本在阪神大地震之后也出现了购买地震险的浪潮，房屋地震险的普及率由2.9%上升到了20%。由此大幅降低了因自然灾害造成抵押品灭失而产生的违约风险。

目前，大部分银行明确表示，鉴于地震灾区的巨大损失，出于社会责任方面的考虑，银行短期内不会对逾期还款者罚息。对于未投保的受损房屋，预期中央政府和地方政府都将出资帮助修复。但是，由于我国开展房屋按揭的历史还很短，期间遇大规模自然灾害的情况也很少，无论在法律制度和实际操作中都留有不少空白，因此不排除今后出现争议的可能性，还期待国家政策进一步明朗。

最新报道：央行副行长回应网易网友：正解决震区受损房贷款

5月16日下午，在央行举行的“中国邮政储蓄银行开通农民工银行卡特色服务”新闻发布会上，央行副行长苏宁正式回应了网易网友的质疑，他表示，央行已经考虑到该问题，并正在积极考虑妥善解决震区受损房的按揭款问题。以下是访谈实录：

网易财经：刚才苏行长提到震区房子的问题，现在有关震区受损房子按揭贷款的问题在网上争议特别大，好多网友都在讨论，在我们网易财经现在就是头条，评论特别多。也有记者问商业银行，如果灾区房子已经毁坏，还需要还贷吗？商业银行有人回答说就算房子毁坏，下个月照样还贷款。还有人问，如果人死了，但是他还有贷款没还清，那房子是不是由商业银行收回呢？根据《民法》中债务人和债权人的关系，从法律上似乎说得通，再加上我国推行按揭贷款的制度时间不是很长，以前都没有碰到过类似的情况。不知道央行会推出什么样的政策？商业银行会主动免除债务吗？

苏宁：你提到的问题既是网民关心的问题，也是人民银行非常关注的问题。我们建设和谐社会要关心老百姓的民生。现在处于非常时期，

抗震救灾是我们当前最主要的任务。对于特殊时期出现的特殊情况和问题，我们觉得应该用特殊的解决办法。当然，最好是大家都参加了保险，可以用保险的赔付来解决这些问题，但是我估计很多人可能并没有买保险。所以，人民银行非常重视这些问题。我们正积极地采取办法，和有关方面协商，可能涉及的方面会比较广泛。如果说严格按照法律，确实是借了钱就要还，但是最后房子没有了，甚至人也没有了，应该怎么办？请大家相信，我们一定能够找到一个妥善的办法解决好这些问题，既能够保护商业银行的利益，同时更要保护好广大民众的利益。 (本文来源：证券时报 作者：张若斌)

tri_gems

同情楼主,楼主是要打官司吗?
我打过一次小官司,数额很小,但是让我领教了"庄严"的法律
多个律师给出了意见,基本是可以胜的.但是,具体到法官判案就不一样了,法律条文那么多,理解又不同,在一定范围内,法官想要判成什么样子都可以引用得到的
关键是根本没有有效的体制来监督他们
我看要和银行打官司必输,除非象许廷,王菲事件那样,在网上闹得尽人皆知,利用网友的舆论力量

tri_gems

没有体制,百姓民生问题真的是一句空话
做为中国百姓一员,方方面面的艰难要面对,让人无暇去相信所谓的宣传,甚至是看到宣传心里就抵触

maobu

我国现行法律对“不可抗力”有明确规定。《民法通则》第153条规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并且不能克服的客观情况。依据此规定，发生特大自然灾害、地震等不可抗力事件，而影响合同继续履约，当事人免于承担违约责任。

引用第3楼tri_gems于2008-05-17 13:21发表的 :
同情楼主,楼主是要打官司吗?
我打过一次小官司,数额很小,但是让我领教了"庄严"的法律
多个律师给出了意见,基本是可以胜的.但是,具体到法官判案就不一样了,法律条文那么多,理解又不同,在一定范围内,法官想要判成什么样子都可以引用得到的
关键是根本没有有效的体制来监督他们
我看要和银行打官司必输,除非象许廷,王菲事件那样,在网上闹得尽人皆知,利用网友的舆论力量

理解又不同,

有些法规真是多义词,反义词也有

linencl

引用第6楼goto1于2008-05-17 13:43发表的 :

理解又不同,

有些法规真是多义词,反义词也有

还是法语比较好,一个词一个意思,严谨的语言.

大勇

欠债还钱是违约责任吗？

如此无耻

磨合罗

银行不是保险公司。

chuxj123

这个，假设开发商已经交房了，你住进去了，然后地震，你能说再找银行或找开发商把钱要回来吗？是不可能的吧。不过，这个方面，倒确实应该由保险承担，但中国目前没有地震保险。同情。

yibai

难道银行与住户之间的合同不属于合同法管吗?
合同法明确规定了这属于不可抗力呀
等着央行的说法吧

千里走单骑

中国是权 力社会,而不是法制社会.
现在的温总理强调民生,重视缓和底层的社会矛盾,所以我以为政 F的权 力意志会对对楼主的类似情况有利.但如果你买的房有外资及其代理人的因素,那么可能政 F也无法在法律上有影响.

yangsm

因不可抗力影响合同继续履约，当事人免于承担违约责任是指契约的标的灭失的不可抗力，而房屋抵押贷款的契约标的除了抵押的房子外，主要的是银行所贷与的一定数额金钱。因不可抗力所造成的仅是银行无法就全毁的房屋优先受偿，但仍可就债务人的财产，与其它债权人同法律地位，要求债务人偿还，。
受灾户很值得同情，但不能因为同情则要求银行承担责任，若真如此，则银行才是实质受灾户，则银行关门，全国人民就找不到银行了，大家可以接受吗？

野樵

地震毁了房子，抵押物灭失，但是债权依然存在，债务人依旧要偿还银行的贷款，这个是没的说的。其实我们现在主要是应该探讨怎么从法律、制度层面，去解决这类问题。野人有个想法，就是，房子毁了，但是债权人对土地的使用权还在。是不是可以通过如下方式尝试解决此类问题：

1、如在原址开发，可由原房屋所有权人集体以土地使用权入股开发新的房地产项目，然后由开放方按一定的面积补偿房屋或者款项。

2、银行以土地使用权受偿，不再向债务人追偿贷款。银行就土地使用权进行拍卖，如拍卖价格较高，在银行受偿款之上，那么其余超额款项归还债务人。

3、如原址无法进行继续的开发，那么势必意味着原居住地，债务人无法再居住。而此时，就意味着国家将原债务人合法使用的土地收为国有。那么在这种情况下，国家实际上将他人合法使用的土地收回，应当进行一定的国家补偿之类的。可以从这个角度，考虑由国家补偿的方式，来帮债务人消化一部分银行的债务。

4、如果震后，房屋已经成为危房，那么在拆迁过程种，也可以参照上述三条的思路考虑解决。

野人暂时想了这么多，希望大家再多想想办法。

rxyin

呵呵，所谓法律，是人的法律，是以人为中心的。

这次地震，使数以万人死亡，数十万人受伤，数百万人无家可归，数千亿资产收到损失。

住房问题不是普通的事情，灾民们亲人去世，无家可归，无经济收入来源，一切靠国家救济。思想上及其痛苦，情绪上极不稳定。同时外界与其说爱国热情高涨，倒不如说对灾区出现的灾难深深同情。

这种情况下，国家稍稍处理不当，事件就可能立即被放大，引发群体性骚乱事件。如成都帐篷事件引发了这么大的风波。一个价值几百元的帐篷，都会在社会上产生如此大的负面影响，何况数十万家庭居住的场所呢？

法律是以人为中心的，显然要考虑是否是“代表最广大人民群众的根本利益”，是否有利于社会长期稳定，是否有利于统治阶级的国家机器的良好运转。在我国法律还不是很完善的情况下，是否违法，是可以从不同的法律条文来裁定的；法律条文也是可以根据不同情况做出重新解释的；法律不能解决的问题，是可以修改法律的。这是法律的“与时俱进”。

这次事件中，整个北川夷为平地，老百姓靠国家救济，住帐篷，住活动板房，吃方便面，经济难以恢复。这种情况下，虽然从现有法律上来说，老百姓应该还钱。但如果国家真要求他们去还这个贷款，合理不合情，灾区人民不答应，全国人民也不答应。政府前一阶段在解救灾区老百姓上的动作迅速，深得人心，受到全国人民的高度赞扬；动用了各种数十万军队（警察）、医疗人员，动用各种交通工具，同时中央已经提出了“灾区重建资金，要多少给多少”。如果这时候国家提出让再去百姓还款，前面所做的所有努力都将付诸流水，势必引起群众的意见，“众口铄金”。

但国家必须找一个非常好的变通方式，体面的为灾区老百姓埋单。

楼上提出的第三条我觉得不错。

国家高价回收土地，不论该土地是否可以居住。如还可以居住，再次低价卖出。这样，一切从零开始。

meibf

银监会印发通知要求各银行业金融机构

认真做好汶川大地震造成的银行业呆账核销工作

努力减轻受灾地区人民群众的债务负担

为落实党中央、国务院关于抗震救灾工作的指示精神，减轻四川汶川等地受灾地区人民群众的债务负担，为抗震救灾和恢复重建创造有利条件，根据国家有关金融企业呆账核销政策，日前，中国银监会就银行业金融机构做好汶川大地震造成的呆账贷款核销工作发出紧急通知。

通知指出，各银行业金融机构要根据《金融企业呆账核销管理办法（2008年修订版）》的规定，对于借款人因本次地震造成巨大损失且不能获得保险补偿，或者以保险赔偿、担保追偿后仍不能偿还的债务，应认定为呆账并及时予以核销；对于银行卡透支款项，持卡人和担保人已经在本次灾害中死亡或下落不明，且没有其他财产可偿还的债务，应认定为呆账并及时予以核销。

通知明确，各银行业金融机构在核销贷款过程中，若不能取得法院出具的债务人无财产清偿证明的，可依据相关政府部门出具的证明、以及内部清收报告和法律意见书等作为核销呆账的依据。各银行业金融机构的分支机构要及时上报应核销贷款的材料，上级机构要随时审核审批。各银行业金融机构要及时认真做好对本次地震灾害造成损失的统计工作，及时足额提取有关损失准备。

通知要求，各银行业金融机构在核销呆账工作中，要坚持账销案存和对外保密等原则，结合救灾和重建工作的实际情况，努力做好已核销呆账的管理工作，把贷款损失降到最低程度。各相关银监局要认真指导和督促辖内银行业金融机构按照呆账核销政策及本通知的要求，及时核销本次地震灾害造成的呆账，防范可能出现的虚假核销等风险，并及时报告核销工作中出现的问题。

来源 http://www.cbrc.gov.cn/chinese/h ... B3DFF36A4F25042A500

这个通知不知道是不是有用？

野樵

引用第16楼meibf于2008-05-25 13:27发表的 :

银监会印发通知要求各银行业金融机构

认真做好汶川大地震造成的银行业呆账核销工作

努力减轻受灾地区人民群众的债务负担

为落实党中央、国务院关于抗震救灾工作的指示精神，减轻四川汶川等地受灾地区人民群众的债务负担，为抗震救灾和恢复重建创造有利条件，根据国家有关金融企业呆账核销政策，日前，中国银监会就银行业金融机构做好汶川大地震造成的呆账贷款核销工作发出紧急通知。
.......

有用有用，太有用了。真是非常时期用非常手段啊。

千里走单骑

我以为:国家肯定会做一些有利于灾区债务人的举措,但完全埋单,我却以为是不可能的! 想想北京\上海\深圳,那么高的房价,有多少老百姓望房兴叹! 也要想想灾区的农村。
   可行的解决灾区住房及债务人负担的作法是：国家组织建设灾民的临时过度住房，免费的。大规模的住房重建，可通过成本控制（如，无偿土地使用，政府组织建设，避免引入开发商，避免引入投机资金）来保证住房的低价，实现变通地补贴全体灾民，也包括债务人。另外政府可以通过银行等相关部门，对债务人家庭的原来存款，经济状况分析，进行偿还能力评估，将债务人经济状况分级。相应的专有资金来补贴低收入家庭。只要能保证灾区债务人，还款情况下，能够在将来有能力安居，社会就不会乱。

rxyin

对，楼上所说的情况也有可能。

首先，政府对所有灾民灾后重建，建立相同的标准房（不是临时居住房）；

然后，对已有银行欠款的居民进行资产评估，确定是否为呆账。若为呆账，及时销账。

这样，新住房是政府救济，体现政府爱民政策。清还老贷款是灾民的投资风险，不论是否受灾，必须承担这一责任。

如果灾区群众灾后要自己建房，而且要承担原倒塌住房的贷款，首先恐怕没几个家庭还的起，其次，群众心里也难以接受。这种情况下，政府的补偿是一定的。

那么这种补偿是以什么措施能公平合理的回到灾民手中，是一个非常值得研究的问题。如果不论灾民是否买房，政府对其原来的贷款都一笔勾销，灾后的新房由灾民自行负担，的确可能造成一部分已经还清贷款的灾民心理不平衡。而采取政府建新房，灾民还老账，这种不平衡感可能要小一点。同时可以“新房归新房，老账归老账“

meibf 的这个消息我先前也注意到了。真不知道这个会不会滋生新的腐败。